每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“物業行業已進入存量時代，處于‘成熟’向‘過剩’穿越的周期性關鍵性時刻，市場環境瘋狂內卷。”

9月25日，在每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”上，新大正物業集團市場營銷中心負責人汪英武分享了主題為“把握存量時代機會、穿越行業周期”的演講。

汪英武表示：“對于物業行業而言，這是一個不確定的時代，只有不斷增強核心競爭能力才能創造確定；這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代，只有堅持長期主義者才能穿越周期。”

新大正物業集團市場營銷中心負責人汪英武 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

“要培養摘取高枝之果的專業能力”

汪英武是物業管理行業的老兵，從業已超25年，面對城鎮化進程增速減緩和房地產行業結構性縮表，以及社會對城市治理需求不斷提升的市場變化，早在2018年底，汪英武就提出，物業企業在保持增量住宅物業市場穩健增長的同時，要深挖存量市場非住物業和開拓城市服務。

“從行業的生命周期理論來看，每一個行業都會經歷這樣一個時代：從行業誕生到慢慢探索、發展，到成熟再到過剩，然后大量地洗牌退出。無論是消費品行業、房地產行業，還是物業行業，均是如此。”

從1981年中國物業管理開始出現，到上世紀90年代開始探索，以及到2000年隨著中國經濟快速發展之后，到如今進入成熟階段。但與此同時，房地產進入深度調整階段，增量市場嚴重縮表，物業行業進入存量時代，行業競爭日趨激烈、利潤開始下滑。

“增量時代是由供給來決定的，存量時代一定是由需求來決定的。”汪英武指出：“當前物業行業正處于‘成熟’向‘過剩’穿越的周期性關鍵性時刻，物業管理企業從曾經的超20萬家逐步淘汰、并購，最終逐步減少。”

在汪英武看來，未來物業行業將形成兩種結構：一種是行業平臺型的頭部企業（如碧桂園服務、萬物云等），多業態發展、多要素整合；另一種就是在細分領域具有核心競爭力的、獨角獸的專業企業（如新大正等），專注于智慧城市公共空間與建筑設施的運營和管理。“在這一過程中，還有一個特點就是利潤一定是合理的。如今我們談高質量發展，就是充滿低垂之果的時代結束，要培養摘取高枝之果的專業能力。”

此外，汪英武還表示，過去40年物業行業并沒有形成真正的市場，大多是房地產開發商的下屬企業，圍繞開發商做服務。如今當地產行業出現收縮，與之相關聯業務減少，需要物企“靠天吃飯、靠市場吃飯”自力更生時，行業真正的市場競爭才剛剛開始。“只有市場化，這個行業才是健康的。”

“新大正是一家完全市場化，沒有開發商背景，在市場中自力更生、自我發展，具有絕對市場競爭力的上市企業，這也是其吸引我加入的重要原因之一。”汪英武說。

“存量市場的競爭重點在非住領域”

“未來物業行業的競爭在存量市場，而存量市場的競爭重點則在非住領域。”

據汪英武介紹，在過去一個月，新大正市場數據監測顯示，行業中參與非住領域的投標企業數量明顯增多。“但市場份額有限，企業想擁有市場占比，就要保證其自身在生產資源分配效率上的資質能力，從而可以參與市場公開招投標，也才能保證企業市場競爭力的護城河。”

相關數據顯示，政府用于城市公共服務事務支出財政預算整體平穩逐年增長，2022年公共服務財政支出約2萬億元，這一市場規模相較1.69萬億元的居住物業服務市場更具成長空間及擴展想象力。

“公共服務類財政支出的市場規模，已超過傳統物業管理認為的住宅業務規模。”事實上，早在2018年，汪英武就提出了物業企業可“跨界”進入城市服務領域的發展趨勢判斷，以一體化服務模式、數字化賦能、共享生態體系、精細化社區治理的城市公共服務解決方案，有效解決城市碎片化治理難題。同進，還在物業行業率先推出城市服務產品——“城市共生計劃”，開創了中國物業管理行業進軍城市服務領域的先河

如今來看，物業行業的發展也驗證了這一預判的前瞻性。但汪英武也指出：“非住領域的競爭核心還是在于專業能力，特別是在某一細分領域具不具備核心競爭力。”

作為首家登陸A股市場、專注于公建物業服務領域的上市公司，新大正一直堅持其在航空物業、學校物業、辦公物業、公共物業、醫養物業等城市公共服務領域的專業能力構建，聚焦這些細分領域的能力深耕，并致力于成為這些細分領域賽道的佼佼者。

除了專業能力，汪英武表示，物業行業還面臨服務能力、創新能力等方面的問題。“增量時代靠規模，存量時代靠經營。我們物業同行都要去思考如何利用科技提效、資產經營、空間運營去增強企業競爭力，這是我們未來需要去思考的。”

在關于“人”的經營上， 汪英武指出，物業服務是靠人服務的，如何在滿足人的欲望和合法的前提下將其動能激發出來，是企業需要考慮的問題。

“我們通過推行城市合伙人機制，激發員工的內部創業活力，從而推動整個業務的發展。”據汪英武介紹，目前新大正從集團到城市公司到項目均采取了合伙人機制，通過合伙人機制以及內部其他創新措施，公司上半年實現了10%左右的項目增長，保持穩健發展。

封面圖片來源：每經記者 尹申琰 攝