每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“目前二手房短期‘以價換量’延續，分流新房市場，寬松政策疊加下半年高基數影響減弱，預計新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預期仍將拖累市場修復節奏，市場整體仍處于筑底階段。”

9月25日，在每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”上，中指研究院華南區域副總經理蔡光林對當前行業形勢進行了主題分享。

中指研究院華南區域副總經理蔡光林 圖片來源：每經記者 尹申琰 攝

市場下行趨勢仍在延續

中指院監測數據顯示，今年前8月，全國百城新建住宅價格累計上漲1.49%，34個城市累計下跌。其中，8月百城新建住宅均價16461元/平方米，環比上漲0.11%，漲幅較7月收窄0.02個百分點，同比上漲1.76%。共有46個城市環比下跌，較上月增加7個。

從銷售規模來看，前8月全國新建商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%；商品房銷售額為6.0萬億元，同比下降23.6%。此外，重點100城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環比下降10%，同比下降17%，市場調整壓力仍較大。

蔡光林表示：“前8月重點城市批準上市面積同比下降超30%，8月供應量環比基本持平，仍處于低位水平，供給偏弱或拖累‘金九銀十’銷售恢復。”

截至今年8月底，全國50個代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.4%。“但可售面積的下降更多受供應持續縮量影響，以近12個月的月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月，已達到上一輪‘去庫存’以來的出清周期高點，尤其是三四線代表城市出清周期超30個月，去化壓力突出。”

二手房方面，受“以價換量”帶動成交表現持續好于新房，重點城市如深圳、杭州、上海、廣州等二手房成交量同比均呈增長之勢，但整體來看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我們每月都會進行一個關于購房意愿的調查，8月置業意愿調查發現，影響購房者購房因素排名前三的分別是收入不穩定、房價下跌、房貸壓力大。”蔡光林表示，當前行業還處于持續緩慢下探階段，短期房價調整壓力仍突出。二手房價格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項目入市帶動，新房價格結構性上漲。

中長期房地產需求有支撐

需要注意的是，自2021年以來，我國房地產行業已經歷了三年調整期。與過去幾個周期相比，此次調整周期的市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也更長。

進入2024年，核心城市迎來政策優化，同時，今年4月30日中央政治局會議提出“去庫存”思路，房地產政策迎來重大變化，隨后央行“5·17新政”打開各地降首付、降利率空間，隨著首套房最低首付比例降至15%，當前政策環境已接近此前2014年周期的最寬松階段。

“寬松政策疊加下半年高基數影響減弱，預計新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預期仍將拖累市場修復節奏，市場整體仍處于筑底階段。”蔡光林認為，市場企穩恢復仍有待政策進一步發力，更大力度降息、核心城市放松限購、加快國企收儲節奏等是政策潛在的發力方向。

據中指研究院測算，中性預期下，預計2024年全國新建商品房銷售面積同比下降約15%，規模預計回落至9.4億平方米。通過房企對市場預期調研，多數房企認為今年房價跌幅將超10%，目前市場仍處于持續緩慢下探階段，2025年市場或有望筑底企穩，未來3~5年全國新建住宅銷售規模預計在6億~8億平方米。

不過，蔡光林也指出，核心城市人口保持增長，中長期房地產需求有支撐，一線城市長期看好，北京、上海政策空間仍較大，是全國市場的風向標。

當日，由每日經濟新聞聯合中國指數研究院重磅發布的《穩市場的核心在于穩房價——中國房地產改革趨勢與市場解析》報告指出，長期來看，我國房地產行業正處在前所未有的變革期，市場供求關系發生重大變化，不同城市樓市價值分化是必然趨勢，傳統發展模式已不再適應新的發展階段，行業改革勢在必行。黨的二十屆三中全會《決定》為房地產行業長期改革指明了方向，影響深遠，未來房地產行業將更加回歸居住屬性，將以“保障和改善民生”為核心進行改革與發展。

“未來五年，房地產發展新模式預計將加快構建，住房、土地、金融、財稅等相關基礎性制度也將逐步完善。”上述報告指出。

封面圖片來源：每經記者 尹申琰 攝