每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“代建作為地產細分賽道，今年以來也呈現(xiàn)出與之同頻的特征。不僅如此，入局代建的企業(yè)逐年增加，單項目競標企業(yè)越來越多，但凈利潤逐漸下滑。”

9月25日，在每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”上，旭輝建管總裁劉冰洋在演講中表示：“代建不止于‘建’，市場下行階段，解題力與服務力是行業(yè)持續(xù)突破的關鍵。”

劉冰洋 每經記者 尹申琰 攝

劉冰洋表示：“房地產是一個永續(xù)性行業(yè)，盡管代建競爭在加劇，但機會仍然存在。作為服務方，尋求市場機會，就要深刻理解委托方的需求。越是市場下行，委托方越關注我們的解題力，即我們輸出的服務能否兌現(xiàn)承諾。”

在劉冰洋來看，代建行業(yè)作為房地產衍生而來的輕資產服務行業(yè)，具有明確的預期和清晰的市場邏輯。“解題力的本質，是基于項目的定制方案的能力。比如民營企業(yè)更關注利潤，城投類國企首先關注合規(guī)性、安全性，盈利并非首要的考量。具體到項目，委托方在不同階段的訴求、對不同土地屬性的偏好也不盡相同，需要針對性地量身定做方案。”

在傳統(tǒng)的開發(fā)能力之外，旭輝建管響應政府“好房子”號召，探索新的人居模式，在蘇州、佛山等地拿出“四代宅”解題能力；在河北保定太行水鎮(zhèn)，聯(lián)動周邊山水資源，探索出文旅產品定制模式。對于停滯項目，旭輝建管針對西安一已落成的銷售型公寓，進行示范區(qū)設計改造，打造日咖夜酒場景示范區(qū)，重塑客戶體驗；在南通東升旭輝中心商業(yè)地塊，商墅+公寓+會所的定制業(yè)態(tài)組合拳，進一步解決了商辦復雜地塊的定制化代建難題。

“大家認為代建僅僅是‘建’，但實際上我們是要解決一攬子問題。”劉冰洋坦言，“以往代建都是來料加工，從面粉到面包，而‘建’只是單一維度。代建的終極問題是資產問題，產品定位、資金資源、開發(fā)建設、銷售策略、自持運營、大宗破局等多維度能力缺一不可。所以從資產視角下看，代建意味著投、融、建、管、退，全面覆蓋。”

因此，跳出傳統(tǒng)合伙人角色，旭輝建管重新審視了代建行業(yè)。目前行業(yè)中最大的代建委托方，第一類是傳統(tǒng)的民營企業(yè)；第二類是城投企業(yè)，從2021年開始大量托底拿地，現(xiàn)階段需要更好地盤活這些土地；第三類是AMC，金融機構需要盤活資產，把項目重新啟動。

劉冰洋透露，在過去兩年多時間中，旭輝建管簽約了170多個項目，2024年上半年簽約面積已經達到行業(yè)第二。“在這個過程中，我們嘗到了創(chuàng)新和突破的甜頭，未來還會繼續(xù)努力。”