每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“目前二手房短期‘以價換量’延續，分流新房市場，寬松政策疊加下半年高基數影響減弱，預計新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預期仍將拖累市場修復節奏，市場整體仍處于筑底階段。”

9月25日，在每日經濟新聞主辦的“2024第十四屆中國價值地產年會——AI賦能地產新生力”上，中指研究院華南區域副總經理蔡光林對當前行業形勢進行了主題分享。

蔡光林 每經記者 尹申琰 攝

二手房成交表現好于新房

蔡光林表示：“前8月重點城市批準上市面積同比下降超30%，8月供應量環比基本持平，仍處于低位水平，供給偏弱或拖累‘金九銀十’銷售恢復。”

截至今年8月底，全國50個代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.4%。“但可售面積的下降更多受供應持續縮量影響，以近12個月的月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月，已達到上一輪‘去庫存’以來的出清周期高點，尤其是三四線代表城市出清周期超30個月，去化壓力突出。”

二手房方面，受“以價換量”帶動成交表現持續好于新房，重點城市如深圳、杭州、上海、廣州等二手房成交量同比均呈增長之勢，但整體來看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我們每月都會進行一個關于購房意愿的調查，8月置業意愿調查發現，影響購房者購房因素排名前三的分別是收入不穩定、房價下跌、房貸壓力大。”蔡光林表示，當前行業還處于持續緩慢下探階段，短期房價調整壓力仍突出。

中長期房產需求有支撐

需要注意的是，自2021年以來，我國房地產行業已經歷了三年調整期。與過去幾個周期相比，此次調整周期的市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也更長。

進入2024年，核心城市迎來政策優化。當前政策環境已接近此前2014年周期的最寬松階段。

“寬松政策疊加下半年高基數影響減弱，預計新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房價預期仍將拖累市場修復節奏，市場整體仍處于筑底階段。”蔡光林認為，市場企穩恢復仍有待政策進一步發力，更大力度降息、核心城市放松限購、加快國企收儲節奏等是政策潛在的發力方向。

據中指研究院測算，中性預期下，預計2024年全國新建商品房銷售面積同比下降約15%，規模預計回落至9.4億平方米。通過房企對市場預期調研，多數房企認為今年房價跌幅將超10%，目前市場仍處于持續緩慢下探階段，2025年市場或有望筑底企穩，未來3~5年全國新建住宅銷售規模預計在6億~8億平方米。

不過，蔡光林也指出，核心城市人口保持增長，中長期房地產需求有支撐，一線城市長期看好，北京、上海政策空間仍較大，是全國市場的風向標。