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“有客戶半夜轉來定金”“很久沒有這么瘋狂了”“項目優惠將收回”?? 上廣深樓市新政出臺后首日,市場燃了!

每日經濟新聞 2024-10-01 00:11:45

每經記者 包晶晶  劉頌輝  陳榮浩  孔澤思  黃婉銀    每經編輯 陳柯名 魏文藝    

“今天上午9點開始,1個小時接待了三波看房人。”上海浦東的房東趙女士9月30日告訴《每日經濟新聞》記者(以下簡稱每經記者或記者):“本來我都想好了,220萬元就簽字,現在我想賣240萬元。”

9月29日深夜,央行、國家金融監督管理總局公告明確,商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房,最低首付款比例統一為不低于15%。同時,央行還明確,各商業銀行原則上于2024年10月31日前應統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整。

緊接著,上海、廣州和深圳三個一線城市均宣布優化房地產政策。

其中,上海新政內容主要包括:非上海市戶籍家庭以及單身社保滿1年即可在外環外購房;居住證積分達120分,社保滿3年可享滬籍家庭購房待遇,即可買2套住房;臨港新片區工作、存在職住分離的群體,可在臨港多購1套住房;首套首付比不低于15%、二套首付比不低于20%;個人住房銷售增值稅年限“5改2”;取消144平方米以下普通住宅認定標準。

廣州則宣布,自9月30日起,該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數。深圳新政規定,深圳戶口非核心區可多購一套房,非深圳戶口核心區購房需一年社保,非核心區買房無需社保;個人住房銷售增值稅年限“5改2”;降低首套、二套首付比例;取消限售、開發商自主定價。

在系列房地產利好政策之下,9月30日,A股和港股均延續上漲態勢,尤其是房地產板塊,更是迎來集體狂飆。當日,《每日經濟新聞》記者第一時間實際走訪了上海、廣州和深圳的房地產市場,了解這一波新政對當地樓市的實際影響。

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上海保利·瑯譽營銷中心 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png上海:新政出臺當晚,市場已經沸騰

新政次日,上海市場反應熱烈。

多位二手房中介向每經記者表示,新政更利好原先超過144平方米的住宅,以及產證不滿五年的房子,節前工作日暫時變化不大,還需等細則出來。“因為新政緣故,帶看和窗口交易等等工作排得滿滿的。”

實事上,據每經記者觀察,市場對新政早有預期,9月27日上海多個新房項目開盤即售罄,其中遠郊的龍湖觀萃項目首開,3小時賣了15億元。

而此次上海新政出來后,上海郊區項目率先熱起來了。閔行區華漕板塊的中國鐵建花語前灣項目咨詢量激增。該項目一位置業顧問向每經記者介紹,新政出臺后接到了很多購房者來電咨詢,之前猶豫不決的客戶也來再次咨詢。“昨天晚上同事們全都加班加點和客戶聯絡。今天來的人不多,客戶直接在線上轉賬定房,國慶期間肯定還會加碼促銷。”

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上海中國鐵建花語前灣銷售中心 圖片來源:每經記者 劉頌輝 攝

記者在現場看到,由于是工作日,中國鐵建花語前灣售樓處現場并不算熱鬧,沙盤旁邊零星有幾組購房者在咨詢。現場一位工作人員表示,來訪量和前一天差不多,一般工作日接待30多組人,只有周末才會翻倍。“明天國慶放假肯定人多,所以今天一些同事先調休了,明天肯定要增加接待人員,今天的主要工作是為國慶期間的銷售做些準備。”

漕盈路附近一家房產中介門店,中介羅先生直接帶著一位購房者去新樓盤看房。據他介紹,這位購房者在七莘工業園附近上班,7月份賣掉了黃浦區內環的老房子,到這里的兩個月里一直在看房,但遲遲沒有決定,就是在等待房地產政策。此次新政一出來,這位購房就決定把原來500萬元的購房預算提高到了700萬元。

“本來首付資金也夠的,只是這位購房者對房地產市場的信心不足,少貸些款,怕買完貶值太多。”羅先生介紹,現在新房客戶的購買信心強了,想買大戶型,有一些二手房東則開始調價,總價增加了幾十萬元,“雖然我覺得沒必要漲價,但確實有這樣的房東。”

位于上海內環內的改善型項目保利·朗譽,新政出來后的當天夜里就預定出了兩套房。該項目置業顧問小張告訴每經記者:“政策一出,客戶很快下了決定,晚上12點線上轉賬,訂了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”

記者在該項目現場還遇到兩組前來看房的買房人,其中一組是初次到訪的,另有一組家庭則是特地過來簽購房合同的,這也讓售樓處現場顯得頗為熱鬧。

小張坦言,有些客戶之前都來過,戶型、面積、朝向都看得差不多了,就是一直在觀望。政策出來后,下個月可能有些贈送和優惠措施就會收回,這些客戶可能也怕樓盤優惠力度有變化,所以就快速作出決定。

在位于市中心靜安區的靜安璽樾項目現場,同樣不斷有新客戶到訪。據記者了解,該項目開盤已有一段時間,二期將在國慶節后加推。置業顧問還向記者透露:“二期98平方米中小戶型確定會漲價。”

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上海靜安璽樾營銷中心 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

“當前,上海外環外新房市場銷售規模占全市的比重超70%,二手房市場占比也超過50%,本次上海明顯優化外環外限購政策,有望帶動外環外市場活躍度提升。”中指研究院政策研究總監陳文靜向每經記者指出。

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png廣州:全面取消限購,樓盤來訪顯著增加

作為首個全面取消限購政策的一線城市,廣州本次新政的示范效應更高。

廣州“5?28新政”出臺后,對市場成交確實有一定提振,但未有長效作用。克而瑞統計顯示,今年前8月,廣州住宅市場容量(新房+二手房)累計同比下跌14%,政策對成交助力有限,市場需求容量進一步壓縮。二手房價格敏感度較高,率先進入下滑通道,且價格跌幅遠超新房。

9月30日,廣州一位房企人士向每經記者表示,由于當天是工作日,項目上沒有特別明顯到訪增長,還需要等到國慶期間觀察效果。“今天是新政(出臺后)首日,廣州購房者一般反應沒這么快,這次全面解除限購最大的影響,應該就是改變市場預期。”

不過,作為傳統的熱銷節點,開發商也依然為國慶假期準備了優惠促銷活動。記者從廣州萬科方面了解到,國慶期間,萬科旗下的黃埔新城、都會四季、增城萬科城等項目都有購房券優惠,每套優惠在2萬至5萬元不等。其中,都會四季項目團購最高可享額外16萬元購房大禮包,增城萬科城項目老帶新成交新老業主額外得iPhone16一臺。

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廣州番禺龍湖御鏡湖銷售現場 受訪者供圖

龍湖廣州·御湖境相關負責人向每經記者表示,疊加央行各種刺激政策后,客戶反應呈現出多樣化的態勢,看房量顯著增加。隨著客戶信心的回升和看房量的增加,區域板塊內活躍度也有所提升,市場氛圍逐漸回暖。

不過,上述負責人同時表示,盡管政策利好不斷,但部分購房者仍持觀望態度。他們擔心房價未來可能再次波動,因此選擇繼續等待更好的入市時機。“另外,首付比例下調雖然降低了購房門檻,但同時也意味著貸款額度增加,一些購房者擔心未來還貸壓力較大,因此在作出購房決策時更加謹慎。”

此外,記者從越秀廣州方面了解到,越秀觀樾項目近期來訪量明顯增多,較平日接待量上漲50%,越秀萬博城新客到訪量有一定上漲。

“廣州僅有的限購門檻取消后,已經成為四個一線城市中僅有的完全敞開限購限貸大門的城市。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受每經記者采訪時表示,目前來看,廣州樓市的兩大任務依然是“去庫存”和“調結構”,因此政策效應首先會體現在接下來國慶黃金周樓市的人氣提升上,而之后復蘇的持續性則需要經濟基本面不斷地給予正向反饋,距離回到健康平穩發展的軌道還需要一定時間。

“整體而言,在中央政治局會議定調之后,房地產市場止跌回穩的短期目標已經確立,市場各方的信心也將逐步回升。”肖文曉補充道。

據克而瑞統計,截至今年第38周(9月16日至22日),廣州全市商品住宅存量面積微降至1161.6萬平方米,去化周期較今年第37周微升至20.79個月。

另據廣州中原研究發展部監測,今年國慶假期,廣州一手住宅開盤或加推樓盤13個,合計1493套單位。推盤個數比去年國慶假期減少12個,總推貨量則減少53%。

CFF20LXzkOwNfsay86cib4p0S2T0NfBIZicSMl7tYnKBaibmLibs8uIQI1mZYasibU5KFf6wlMM5EENdMic3ibFTHCmUw.png深圳:多個樓盤表示將收回優惠措施

深圳樓市新發布當晚,房產中介小湯只睡了4個小時,這次樓市新政力度和市場反應都出乎他的意料。

“現在全國客戶都可以在深圳非核心區買房了,而且無需社保和戶口,首付只要15%。”湯勇9月30日告訴每經記者,因為很多潛在客戶本身就有購房需求,現在政策出臺進一步激發了這些購房者的入場決心。

“已經很久沒有這么瘋狂了!”湯勇拿出手機指了指手機App上的客源維護線索,上面顯示凌晨4點多還有客戶在咨詢買房的事情。

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有深圳房產中介凌晨4點還在回復客戶咨詢 圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

盡管新政出臺次日是工作日,部分售樓處看房人仍然明顯增多。在鴻榮源珈譽府的項目現場,等候區基本已坐滿購房者。現場置業顧問相當忙碌,接待記者的項目置業顧問小劉一邊為購房者算著價格,一邊不時回復著手機上的各種咨詢信息。

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深圳某樓盤售樓處現場購房者慶祝成交?圖片來源:每經記者 陳榮浩攝

記者在現場看到,在不到半小時的時間里,已有兩批客戶敲響了營銷中心的購房“金蛋”,這意味著有兩組客戶成交或交了購房定金。上午11時左右,項目現場人流量又明顯多了起來。小湯勇告訴記者:“今天已經成交了11套了,保守預計當天能成交20套以上。”

此外,每經記者還走訪了深圳寶安、龍華等多個樓盤。在位于龍華龍盛地鐵站附近的卓越珺奕府現場,置業顧問小盧告訴記者,預計會馬上收回折扣,項目采用的是階梯式售價方式,如果成交得越多,后面的折扣就越少。

“當天能定下來的話,可以享受九七折、九五折、九八折等疊加優惠,整體算下來差不多讓利了13個點。”小盧介紹,一般不同樓層、樓棟價格都會有差異,先上車的相對折扣要大一點,等房源賣得差不多了,項目的去化壓力沒那么大了,對應的折扣就會陸續地收回。

以一套中高層89平方米的三房為例,原價496萬元,折后總價435萬元,相當于開盤價打了八八折。小湯當日下午3點向記者發送信息顯示:“您之前看中的房源已經被定了,截至當日15時,已經成交了10套。”

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鴻榮源珈譽府售樓處現場 圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝

在看房現場,中介小王也列舉了部分購房者的實際情況:“在今天成交的購房者中,有幾個本身之前就來看過項目,原本是在二手房和我們新房項目之間猶豫。但是政策出來后,一些二手房業主立馬開始漲價,后來他們一聽說我們項目近期也要收回折扣了,當天立馬就過來成交了。”

“比如我之前接待的一個客戶,原本是打算買南山諾德假日花園的66平方米兩房,最開始業主掛牌賣500萬元,但業主只能出價470萬元。按照以前的市場行情,大概率能敲定下來了,但新政出來后業主決定不賣了,現在該小區同面積段房源最低一套售價已經520萬元了。正因如此,一些買家不得不將目光轉向了新房市場。”湯勇說。

在龍華區中洲迎璽花園售樓部現場,金蛋和禮花碎片散落一地。

置業顧問小許的手機信息幾乎就沒有斷過,在和記者說話間,他打開一個微信群聊:“你看又有客戶定下來,隔空交的定金”。

“這個月整體來說市場不是很好,這個盤只賣了20多套,但今天一上午又賣出去十幾套。”小許告訴記者:“總共265套待售,照這種情況下來,國慶賣一個月,11月和12月清下尾盤就差不多了。”

小許以一套8層的97平方住宅舉例,備案價格約683萬元,折后總價580萬元,相當于八五折。而每高一層樓,總價還會上浮幾千到萬元不等。

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深圳宏發悅見和府項目售樓部現場 圖片來源:孔澤思 攝

從言語中,記者能感受到銷售人員對去化的信心,小許多次稱,項目折扣只會越來越少。“說句不好聽的,能送東西就是難賣,開發商才會做這些。因為新政出來后,很多開發商都已經收折扣了。”

宏發悅見和府項目也為沖刺國慶黃金周做好了準備,公司以備案價八七折準備了10套優惠房,原預計10月1日推出,但新政出臺后,其中幾套已經被客戶提前拿下。

該項目銷售人員小鄭告訴記者,目前龍華區已經不限購了,這對剛需客戶來說是一個利好,隨著政策放寬,許多原本觀望的客戶開始入市,有客戶9月29日晚上就直接轉了定金過來。

小鄭表示,項目二期今年5月開盤,每平方米售價比去年開盤的一期項目優惠約3000元,開盤時一次性繳納購房款的可以給予九折優惠,貸款可以九二折優惠。他提醒記者,目前90多平方米的小戶型比較搶手,最低可以給到備案價的八六折。

兩位銷售人員都提到,股市對樓盤去化帶動功不可沒,“現在很多客戶都是從股票里脫身的,就是賺錢太快了,客戶就沒太多猶豫。”

記者|包晶晶??劉頌輝??陳榮浩??孔澤思??黃婉銀?

編輯|陳柯名?魏文藝 蓋源源校對|王月龍

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