每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

這兩天，陸續有3組買房人約上海房東藍女士10月7日當面洽談，這次她的心理價位又從220萬元漲到了250萬元。

“是他們主動約我！”10月4日，藍女士告訴《每日經濟新聞》記者，就在半個月前，還有買家通過中介找到藍女士砍價，問210萬元賣不賣，一時間讓藍女士無法接受，甚至猶豫要不要趁早賣了。

而新政出臺后，購房者的熱情又被點燃了，盡管藍女士已經表明了漲價意愿，預約看房的電話還是多得不得了。

編者注：9月29日，上海發布七條樓市松綁政策。其中，非滬籍居民購買外環外住房社保或個稅年限“3改1”；二套房最低首付比例20%；增值稅征免年限“5改2”。

跳價30萬元，留足安全墊

“滬七條”新政一出，二手房跳漲的消息第一時間充斥各社交媒體平臺。

上海楊浦區一位資深中介人士劉意（化名）告訴每經記者：“有外環房源之前掛牌455萬元，新政后漲到520萬元。這套房子沒滿5年，按照舊規則，要交5%左右增值稅，一般都是下家承擔稅費，現在省了20多萬元增值稅，本來是件好事。”

“但是房價一下子漲了65萬元，下家買房成本不降反升，誰會愿意接手呢？”他說。

劉意透露，也有中環位置的個別房東湊熱鬧提價，之前掛牌560萬元，其實他的心理價位就是500萬元，但一直無人問津，現在把底價提到了550萬元。

部分房東跳價也有著自己的考量。“250萬元，談一談就要到240萬元，再談一談可能就是230萬元。”藍女士表示，也要為自己留足安全氣墊。

資深二手房交易經紀李小憶對每經記者分析：“對于二手房來說，外環外區域還有點利好，社保3年改1年，不過作用也有限。根據以往經驗，大多數買房人本身已有上海戶口，還有一部分在上海工作多年，具備購房資格，社保3改1并不會新增太多購買力。”

“股市再漲點，房價才有人推高”

但仍然有一些房東保持著冷靜。

幾位正在掛牌賣房的房東對每經記者表示：

“不跳價，看房者寥寥，賣不出去。”

“等股市再多漲一點，房價才有人推高。”

以浦東新區為例，每經記者在貝殼小程序看到，各大板塊中降價房源仍占有絕對高的比例。比如，截至9月末，浦東南面北蔡板塊降價房源985套，漲價房源僅59套，近一年來掛牌均價下跌11.1%；東北面金橋板塊，降價房源813套，漲價房源僅56套，掛牌均價下跌12.2%。

但多個區域，如徐匯區植物園、田林等“老破小”占較大比例的板塊，均有一定數量的漲價房源，但一般占總房源比例不超過10%。

事實上，無論是主動“以價換量”，還是跳漲待價而沽，上海市場對于新政落地早有預期，從“止跌回穩”定調開始，二手房成交網簽數據已經有了大幅拉升，并且在9月28日當天達到了872套，成為近兩個多月來罕見的高點。

由于新政后僅一個工作日便進入國慶長假，出游沖淡了購房熱度，每經記者從上海網上房地產看到，上海二手房成交量在假期出現明顯下降，近幾日成交數量均為170套左右。

上海中原地產分析指出，當前買賣雙方對交易價格認同度不高，買家按九折“殺價”是常見尺度，八折也不少，因為價格談判進入僵持的案例很常見。新政之后在交易環節可以省下很多成本，買賣雙方都會得到實惠，房價上的損失可以在交易中補回來，談判會順暢很多。

對于在本輪房價調整中“深跌”的老破小房源，克而瑞研究中心認為，經過近三年的房價調整，“老破小”租金收益將顯著高于存款利益。

“從上海‘老破小’含量最高的前10個租售活躍板塊看，2024年‘老破小’平均租售比為2%。浦東世博板塊租售比最高，已達2.4%；普陀曹陽板塊、甘泉宜川和光新板塊以及靜安彭浦板塊租售比均已超過2%。”克而瑞指出，“國內進入降息周期，2023年12月和2024年7月接連下調存款利率，目前收益最高的5年定期存款利率僅1.80%。一降一升之下，房東們的拋售動力也將大幅減少。”

封面圖片來源：每經記者 孔澤思 攝