每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

全域限購實施6年后，海南省宣布取消住房限購政策的市縣數量正在增加。

10月8日，據文昌房產公眾信息服務平臺微信公眾號，自10月7日起，在文昌市購買商品住房不再進行購房資格審查、不再限制購買套數等，且商品住房在取得不動產證后即可上市交易。

此前的10月7日，海南省東方市、澄邁縣均宣布全面取消住房限購政策。此外，9月4日，海口市住建局在當地部分房企代表座談會上宣布，凡落戶海南省的人員，自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，海南作為“樓市調控最嚴省”，其實施6年的“全域限購”政策自去年底以來開始有所松動，包括限購最嚴格的五指山、保亭、白沙、瓊中等多個市縣陸續出臺政策松綁限購限售。目前在海南，三亞市仍未調整商品住房限購政策，主城區還保留著外地人5年社保限購的門檻。

多位業內人士10月8日在接受每經記者采訪時表示，預計未來海南更多地區會陸續取消住房限購政策，“三亞市的住房限購政策同樣存在較大優化空間和預期。”

三地取消限購，海南“全域限購”開始松綁

10月7日，據東方市人民政府網微信公眾號，該市發布《關于調整有關住房限制性措施的通知》，自10月6日起，購買該市行政區域內的商品住房無需審核購房人資格。這也意味著，東方市全面取消限購措施。同時取消的還有商品住房轉讓限制年限規定，商品房自取得不動產權證之日起即可轉讓。

來源：東方市人民政府網微信公眾號

同日，據澄邁縣人民政府網微信公眾號，該縣發布《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，宣布取消商品住房限購政策，購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），無需審核購房人資格。同時，取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉讓限制年限規定（有限制產權轉讓的除外），自取得不動產權證（房屋所有權證）之日起即可轉讓。

來源：澄邁縣人民政府網微信公眾號

10月8日，文昌市發布《關于全面取消我市商品住房購買及交易限制政策的通知》，明確在該市購買商品住房不再進行購房資格審查、不再限制購買套數等，且商品住房在取得不動產證后即可上市交易。

來源：文昌房產公眾信息服務平臺微信公眾號

至此，東方市、澄邁縣、文昌市成為海南省三個率先全面解除商品住房限購政策的市縣。這也意味著，海南省自2018年4月22日起實施了6年的“全域限購”政策開始松綁。而在此之前，海南昌江縣、臨高縣兩地也曾對非海南戶籍居民放開限購。

今年5月，昌江縣發布通知明確，非海南戶籍居民購買該縣石碌鎮行政區域內商品住房，提供至少一名家庭成員在本省累計12個月及以上個稅或社保繳納證明的，執行與本省戶籍居民相同的購房政策。9月9日，該縣進一步發布通知提出，在全縣范圍內購買單套面積超過（含）160平方米商品住房的家庭，不受戶籍和套數限制。

臨高縣則在9月24日發布通知明確，非海南戶籍居民家庭，可直接購買臨高主城區外商品住房；與企事業單位簽勞動合同，可購買主城區內商品住房，享受本地居民同等購房權益。

“取消限購或有望吸引更多外地購房者，尤其是具有旅居需求的部分客戶，有利于提升海南房地產交易的活躍度，對穩定市場運行具有積極作用。”中指研究院研究副總監徐躍進在接受每經記者采訪時表示。

事實上，早在去年12月，海南就發布《關于優化調整房地產調控政策有關工作的通知》，涉及優化調整各市縣已出臺的、嚴于省級調整政策要求的相關條款，優化調整二手房交易轉讓年限等限制性條件等10個方面。

今年1月，海口市發文明確，限售政策由此前的5年調整至2年；省外戶籍2年社保或個稅可在非限購區購房，主城限購區仍需5年社保或個稅，進一步細化了限購范圍；取消離異限購，多孩家庭可多購買一套，另外還擴大了未落戶的人才引進購房范圍。

此后，臨高、瓊海、萬寧、儋州、陵水、定安、樂東、白沙、瓊中等多個市縣陸續出臺政策松綁限購限售，如海南省戶籍多孩家庭購房可多買一套、加大人才購房支持力度、產權式酒店和酒店式公寓不再限購、首套房首付比例最低20%等。

就連被譽為海南“最嚴限購”區域——海南中部生態核心區的五指山、保亭等市縣也出臺了相應樓市優化調整政策，此前只限當地居民購買的商品住房，優化調整為“面向本省戶籍居民家庭銷售”。

“這些地方取消限購可能是個開始。”中指研究院政策研究總監陳文靜分析指出，預計未來海南更多地區會明確取消限購。

全域限購6年，房屋成交量跌超六成

每經記者注意到，此次宣布全面取消住房限購政策的澄邁、東方和文昌，一直以來屬于海南樓市的熱點區域，在2018年海南省實施全域限購后，這些市縣的房地產銷售情況日趨下降。

海南省統計局數據顯示，在實施全域限購前的2017年，澄邁、東方兩地分別實現房屋銷售面積331.41萬平方米、52.10萬平方米，銷售額分別為241.55億元、36.79億元。但到了2023年，兩地房屋銷售面積分別僅為53.22萬平方米、11.31萬平方米，銷售額分別為60.87億元、12.66億元，下滑十分明顯。

當然，不僅僅是東方、澄邁兩地，整個海南省的房地產市場銷售均呈現下滑態勢。

以實施“全域限購”的2018年為分界線，2017年海南全省房地產銷售面積及銷售額達到歷史最高位。海南官方統計數據顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2293萬平方米，較上年增長52%；銷售額2714億元，較上年增長82%。

而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米，較上年下降約38%；銷售額2083億元，較上年下降23%。到了2023年，海南省房地產銷售額為1493億元，銷售面積也一路下探至899萬平方米，相較2017年的最高點跌超60%。今年前8月，海南房屋銷售額約為909.7億元，同比下降8.4%，銷售面積則同比微升2.9%至587.12萬平方米。

“從2018年到現在，海南全域限購執行時間非常持久。”海南省吉祥置業營銷負責人謝波在接受每經記者采訪時表示，海南本身是以外流市場為主，除海口有一部分剛性需求外，包括澄邁、文昌等地的本地客群極少，更多是依靠島外市場，購房者基本上是度假性質的客群，因此限購對企業影響很大，尤其對非海口市以外的非剛性需求地產市場來說影響更大。

“三亞存在較大優化空間和預期”

不過需要指出的是，作為海南省最重要的兩個城市，三亞和海口的對調整限購政策的態度一直較為謹慎。

9月4日，海口市住建局在當地部分房企代表座談會上宣布，凡落戶海南省的人員，自落戶之日起享受本地居民同等購房待遇。

而三亞的住房限購政策一直未有松動。在第三方平臺，三亞當地一房產經紀人告訴每經記者，目前三亞的限購政策依然很嚴，主城區仍需要累計5年社保或個稅，未來不排除有放松的可能。

不過，三亞的人才購房政策相對寬松。早在2019年10月，三亞就放寬了人才購房的門檻，全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納滿一年社保及個稅，即可在海南省購買一套房產。

中指研究院監測數據顯示，2017~2023年，三亞商品房成交量分別為25649套、11937套、5559套、5312套、9916套、12220套和19267套，今年截至目前成交10598套；成交面積分別為225.01萬平方米、115.9萬平方米、53.71萬平方米、52.78萬平方米、108.31萬平方米、142.99萬平方米和224.15萬平方米，今年截至目前成交122.46萬平方米。

價格方面，今年8月，三亞新建住宅樣本平均價格為27581元/平方米，相較于2023年的23793元/平方米上漲明顯。

海南房地產專業研究機構“至理數據”報告顯示，今年9月，三亞經濟圈（三亞、陵水、樂東、保亭）商品住宅成交量環比增加54.7%至2312套，成交面積約1.53萬平方米。其中，三亞商品住宅成交備案1311套，面積約14.34萬平方米，總金額約24.6億元，而備案套數前兩名的項目均為安居房。

此前，海南省房地產業協會秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路在接受每經記者采訪時就曾表示，三亞房地產市場的存量項目不多，且不少項目銷售都還不錯，比如海棠灣、阿那亞等。而近兩三年，三亞鮮少有商品化住宅用地供應量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地為主。

這也使得三亞一旦有涉宅用地出讓就會引起房企爭搶。一年前，三亞市中心城區控規HP04-04-02/03地塊土地使用權對外出讓，經過632輪報價，最終被吉祥置業以超16.6億元、溢價率近50%收入囊中，該地塊也是去年三亞的年度樓面價“地王”。在此之前，該公司已在海口、三亞等地布局了吉祥6號、吉祥7號等項目。

“公司對海南整體的發展比較看好，未來我們還會在海口、三亞一些好的位置尋找開發機會。”謝波表示，目前公司整體貨量已經比較高了，現階段最主要任務的還是盡快完成目前已開發項目的去化及資金回籠。

對于三亞住房限購政策是否會有松綁的可能，陳文靜認為：“三亞限購政策存在較大優化空間和預期。”

三亞當地一位業內人士也向每經記者表示，從近期全國及海南各市縣的樓市政策松綁趨勢來看，三亞樓市政策調整的可能性很大。

“從近期其他限購城市放開后的市場情況來看，反饋都比較好。像三亞這樣受全國關注的城市，若限購政策一旦放松或者放開，肯定會對市場會有很大促進。”謝波同時也表示，海南樓市滯后于其他熱點城市半年左右，“根據以往經驗，就算三亞政策有所松動，短期內市場波動不會特別大，（效果）至少需要三個月到半年，剛好（那時）也是海南冬天旅居季，可能屆時市場會有一波高潮。”

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝