10月21日，保利發展（SH600048，股價10.96元，市值1312億元）在上海清算所披露了2024年度第六期中期票據發行文件。 根據募集說明書，此次債券注冊金額為50億元，首期發行金額為5億元，發行期限為3年，無擔保，發行日為2024年10月23日至24日，于10月26日上市流通。首期募集資金將用于石家莊錦上項目和合肥珺悅項目的開發建設，擬使用金額分別為3億元和2億元。 據《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）不完全統計，保利發展今年以來的募集資金總額已超400億元。與此同時，今年以來保利發展共新增28個項目，拿地總金額約413億元，而去年上半年保利發展的拿地額就達709億元。此外，今年前9月，保利發展簽約面積和金額分別下降29.66%和27.89%，銷售端仍然承壓。 來源：保利發展2024年度第六期中期票據募集說明書 年內募資總額超400億元，銷售端依然承壓 記者注意到，今年以來保利發展發債明顯提速。此前的10月8日，保利發展95億元可轉換公司債券申請獲得上交所受理，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個房地產開發項目及補充流動資金。 值得一提的是，保利發展在發債方式上也有意優化，比如上述提到的95億元可轉債，既起到了融資作用，同時對債務的壓力影響相對較小。 據海通證券數據，截至今年上半年，保利發展新增負債938億元，其中直接融資199億元，占新增融資的21%；新增融資平均成本較2023 年下降21BP至2.93%。 據記者不完全統計，截至今年8月20日，保利發展募集的資金規模約為394億元。若加上此次發行的5億元中期票據，以及9月10日發行的“24保利06”和“24保利07”債券所募集的20億元，保利發展今年以來的募集資金總額已超400億元。 保利發展加速發債背后，與其自身的資金需求有較大關聯度。記者注意到，今年9月前，保利發展的銷售壓力并未得到有效緩解，直到國慶黃金周銷售才出現明顯回暖。 10月9日，保利發展發布的9月銷售情況簡報顯示，9月實現簽約面積124.98萬平方米，同比減少36.36%；簽約金額209.16億元，同比減少41.93%。今年1—9月，保利發展簽約面積和金額分別下降29.66%和27.89%。 保利發展2024年1—9月銷售情況 來源：每經記者據企業公告整理 從單月銷售情況來看，今年6月至9月，除6月份銷售面積超過200萬平方米外，7月至9月每月的銷售面積介于120萬至150萬平方米之間。也就是說，保利發展在6月沖刺中期銷售業績之后，簽約面積及金額均處于下降趨勢。 進入10月，在國慶前系列利好政策刺激下，國慶黃金周期間多家頭部房企銷售量大增。據10月8日保利發展發布的宣傳海報，其在國慶假期的全國成交金額約260億元，較去年同期提升40%。 下半年加大拿地力度，仍面臨減債壓力 每經記者梳理保利發展今年以來的拿地情況發現，保利發展在今年上半年一度減少拿地，下半年以來的拿地力度有所增強。 具體來看，上半年保利發展新拓展項目12個，數量遠低于去年同期的41個，而拿地總金額則由去年同期的709億元降至126億元。 進入下半年，保利發展拿地力度明顯加大。具體來看，7月10日保利發展公告新增4個項目，投資額35.1億元；8月8日公告新增7個項目，投資額110億元；9月10日公示新增1個項目，投資額4.29億元；10月10日公告新增4個項目，投資額137.6億元。綜上，保利發展下半年以來共新增16個項目，拿地總金額為286.99億元。 來源：保利發展公告 其中，市場關注度較高的當屬廣州南方面粉廠地塊。9月29日，經過5小時、148輪競價，保利發展擊敗越秀地產和中海地產，以總價117.55億元、溢價率33.35%將該地塊收入囊中，成交樓面價66957元/平方米，刷新了廣州天河區樓面價新高，同時也是廣州土拍樓面價第二高的地塊。 浙商證券在研報中提到，考慮到保利發展基本面扎實+占據龍頭地位+估值提升空間仍存，再結合行業政策利好持續落地+市場回暖勢頭良好，預計保利發展仍具二階段增長潛力。 短期來看，募集資金入場能夠改善項目運作及日常經營。長遠來看，保利發展仍然面臨減債壓力。對比去年上半年扣除預收款的資產負債率及有息負債情況，今年保利發展的相關數據有所上升。 據保利發展半年報數據，截至今年6月末，保利發展有息負債總額3735億元，扣除預收款的資產負債率為65.67%，凈負債率為66.18%，融資綜合成本為3.31%。而去年上半，保利發展的有息負債總額為3564億元，扣除預收款的資產負債率為65.31%，凈負債率為63.06%，融資綜合成本為3.73%。