記者 包晶晶 行業風險正在加速出清，旭輝境外債務重組也再次迎來重大進展。 10月28日上午，旭輝控股集團（HK00884，股價0.37港元，市值38.84億港元）發布內幕消息公告稱，截至10月27日，合計持有適用債務約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協議（RSA）。 據了解，距離9月27日旭輝控股集團債券持有人小組正式簽訂重組支持協議并獲得31.1%債權人支持僅時隔一個月，支持率已達到77.88%。按照市場慣例，獲得75%以上債權人支持是境外債務重組的重大里程碑，這也標志著旭輝控股集團境外債務重組已經符合進入法庭流程的要求。 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出：“從行業的角度看，旭輝的債務重組值得深入研究，一方面其重組推進速度較快，說明債務重組的效率正在提高，效果積極顯現；另一方面，當前相關政策支持力度大，市場反饋積極，從企業層面看，銷售數據預期向好，對債務的處置有著積極的作用。” 債務重組之路曙光已現 隨著2023年11月融創中國宣布完成境外債務重組，整體化解約人民幣900億元的債務風險，以及中國奧園、禹洲集團和佳兆業集團債務重組捷報頻傳，均為出險房企化債重塑信心。 據觀察，旭輝境外債務涉及不同類別投資人，債務種類繁多、重組難度較大。從過往多家房企債務重組的經驗來看，重組過程能否順利推進，核心問題在于債務重組方案的合理性和可行性，以及債權人的支持和認可。 2024年初，旭輝首度披露重組方案，隨后在4月29日，旭輝公告正式與債券持有人小組就“全面方案”原則上達成一致，債券持有人小組的持有人合共持有或控制旭輝各類債務本金總額約43%。 當時旭輝提供的“全面提案”中共包括6個選項，將債權人所持債務轉換為現金、公司股份、發行新票據或新貸款等。隨后，旭輝在9月份的公告中，對此前提案進行了更新，基于“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的重組框架，向債權人提供了包括短年期票據、短年期貸款、中年期票據+強制可轉債、長年期票據、中年期票據、中年期貸款、美元計價長年期貸款、人民幣計價長年期貸款等8個選項。 至9月27日公告時，旭輝境外債務重組共涉及10筆高級債、1筆可轉債和1筆永續債，以及13筆境外貸款，本金總規模達68.58億美元。 10月，旭輝再次增加新的方案選項，為計劃債權人提供僅收取強制性可轉換債券及現金對價的選項。新增選項為美元計價無利息強制性可轉換債券，自基準日期起4年到期，可轉換為公司普通股（強制性可轉換債券），及于重組生效日期支付的現金。同時，重組方案預留了一定的彈性并設定共享機制，允許公司基于銷售狀況適當調節現金支出。 重組方案獲得了債權人的迅速響應。截至10月27日，合計持有適用債務約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協議（RSA）。旭輝在公告中稱，公司對迄今為止收到的大力支持備受鼓舞，對此表示衷心感謝。公司將繼續盡全力與公司顧問、債券持有人小組、貸款銀行及其顧問合作，根據RSA及條款書推進建議重組的實施。 同時，為鼓勵債權人盡早參與重組，旭輝在10月28日的公告中強調，早鳥同意費截止日期（即2024年10月27日下午5:00香港時間）已過，一般同意費目前仍然適用于在早鳥同意費截止日期之后但在一般同意費截止日期之前加入的債權人。 當前，房地產行業正處于“止跌回穩”的關鍵階段，重點房企加速推進債務重組，無疑將為行業進一步釋放壓力。 “從市場風險角度看，房企債務是一直以來較大的風險點，重組工作的推進讓市場風險明顯減少，對房地產行業化解金融風險，具有非常好的啟發。”嚴躍進指出。 減輕現金流壓力 改善負債結構 債務重組對于旭輝而言意義重大。中指研究院在一份研報中指出，境外債重組中債轉股和削減本金方式能夠實現公司債務規模降低，債轉股還同步增加凈資產，有利于修復公司資產負債表，為公司經營基本面好轉創造條件。 從旭輝提供的“短中長”相結合的重組方案來看，兼顧了不同債權人的需求，也為公司“觸底企穩”、重啟發展提供了時間和空間。根據方案中的9個選項具體償債計劃，公司在重組生效后的前兩年無需支付本金及利息，對于仍處于行業深度調整期、全力“保交付”的旭輝而言，將顯著緩解短期現金流的壓力。 旭輝此前曾對外稱境外重組預計削債33億-40億美元，相較于旭輝886億人民幣的總有息負債，這一削債金額比較可觀，有望顯著降低公司的財務杠桿。 重組方案中的新貸款或新票據利率在2.75%-3%，與之前的融資成本相比大幅降低，且最長周期可延長至九年，這將使公司的還款壓力與當前市場低迷時期的現金流狀況相適應。 此前的10月21日，旭輝控股集團還對債務重組方案進行了調整，新增了兩種選擇，將重組方案的選項2細分為兩種，其中一個選項中的強制可轉換債券所占旭輝控股集團比例更高，二者的現金對價比例保持一致。 旭輝此番多達9個選項的重組框架，也為出險房企債務重組方案提供了參考，一定程度上提振了出險房企化債的信心和債權人信心，疊加當前監管部門積極穩妥化解房地產風險，將有助于行業風險出清。 債務重組并非風險化解終點 嚴躍進表示：“從宏觀角度看，結合最近市場銷售很大程度上表現出了止跌回穩的態勢，企業債務問題得以解決，能夠輕裝上陣，可以看作一個積極的信號，即從市場的止跌回穩到企業的回穩都有積極的表現；反過來，債權人的迅速響應和支持，也體現出了這一重要特征。” 不過，對于出險企業來說，完成境內外債重組并非風險化解的終點。中指研究院提出，保交樓作為防風險、穩民生的核心目標之一，仍是房企經營的重點任務，房企還需持續堅持做好交付，提振購房者信心。 對于保交樓和經營任務，旭輝一直以來的表現可圈可點。半年報顯示，旭輝上半年營收202億元，截至報告期末，旭輝總資產為2828億元，凈資產572億元；有息負債總額886億元，較2023年6月末壓降136.6億元，同比降幅超13%。 保交樓方面，盡管行業持續深度調整，旭輝自2024年至9月30日，已交付新房4.1萬套，自2022年來累計交付新房超25萬套。今年3月，中國房地產協會、上海易居房地產研究院聯合發布《2024房地產開發企業交付力TOP20》榜單，旭輝交付力在行業中排名第8。 在土地儲備方面，上半年旭輝總未售貨值約2760億，其中一二線城市占比約70%。在北京、上海等核心城市，旭輝還擁有價值約460億的持有物業資產，這些堅實的資產基礎能使旭輝在市場的波動周期中保持穩定，并為業務持續復蘇提供堅實的后盾。 此外，隨著2024年以來“白名單”加速推進，旭輝在全國范圍已有72個項目入圍房地產項目“白名單”，45個項目已獲融資支持，其中，太原江山云悅、蕪湖鎏金印象、烏市學府尚品等5個項目獲取新增融資額度批復。 值得一提的是，旭輝在9月的重組進展公告中表示，公司的長遠計劃是逐步向輕資產業務模式轉型，保留核心資源及能力，以度過中國房地產開發行業的深度調整周期。