今年以來(lái)，盡管政策持續(xù)傾斜，但房地產(chǎn)的恢復(fù)是一個(gè)緩慢的過(guò)程，樓市仍舊低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積7.03萬(wàn)平方米，同比下降17.1%，新建商品房銷(xiāo)售額6.89萬(wàn)億元，同比下降22.7%。受此影響，TOP100房企前九月銷(xiāo)售總額也同比下降38.8%，僅為2.97萬(wàn)億元。

但依靠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，招商蛇口仍逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)”：銷(xiāo)售跑贏大市、財(cái)務(wù)水平依舊保持健康、旗下商業(yè)REIT上市、獲得A股首單回購(gòu)貸款。

10月30日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。三季度末，公司總資產(chǎn)9,188億元；歸母凈資產(chǎn)1,103億元。1-3季度，公司營(yíng)業(yè)總收入780億元，歸母凈利潤(rùn)26億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為130億元，同比降幅比半年度大幅減少。

招商蛇口表示，未來(lái)將始終堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的理念，踐行高質(zhì)發(fā)展。圍繞開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)三類(lèi)業(yè)務(wù)，建設(shè)“好房子”、運(yùn)營(yíng)“好資產(chǎn)”、提供“好服務(wù)”，聚力推動(dòng)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

行業(yè)排名穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)充足

三季報(bào)顯示，今年1-9月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1451.71億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積642.44萬(wàn)平方米。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-9月公司全口徑銷(xiāo)售金額排名第5名。

這是招商蛇口始終堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一二線(xiàn)核心城市的成果。

具體來(lái)看，招商蛇口在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N(xiāo)售金額TOP5，其中深圳、西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進(jìn)入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。

前三季度，招商蛇口強(qiáng)化投資管控，堅(jiān)持以銷(xiāo)定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。根據(jù)招商蛇口的公告顯示，1-9月招商蛇口共獲取14宗地塊，總計(jì)容建筑面積140萬(wàn)平方米，總地價(jià)289億元。

在深耕核心城市的基礎(chǔ)上，近年來(lái)招商蛇口也一直提升“內(nèi)核”，加大在投研、產(chǎn)研和科研體系方面的建設(shè)，持續(xù)迭代升級(jí)系列產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品力。

前三季度，為實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，招商蛇口推行首席設(shè)計(jì)師制，從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線(xiàn)賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長(zhǎng)沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項(xiàng)目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場(chǎng)肯定。

持續(xù)提升產(chǎn)品力的同時(shí)，招商蛇口還在不斷升級(jí)服務(wù)理念。旗下招商積余聚焦服務(wù)力打造，建立起了一套成熟的服務(wù)力建設(shè)模型，從客戶(hù)需求分析、產(chǎn)品服務(wù)體系、產(chǎn)品服務(wù)落地策略與路徑等方面，系統(tǒng)地展現(xiàn)招商積余服務(wù)力的打造；從產(chǎn)品力、數(shù)智化、組織、安全四個(gè)方面為服務(wù)力提供支撐；通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、行業(yè)地位等維度的提升，體現(xiàn)服務(wù)力打造成果成效。

憑借堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念，踐行高質(zhì)量發(fā)展，招商蛇口在行業(yè)震蕩期展現(xiàn)出強(qiáng)大的定力與韌性，自2023年以來(lái)，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口已穩(wěn)居行業(yè)前五。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關(guān)系健康的一二線(xiàn)核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。招商蛇口聚焦高能級(jí)區(qū)域，不斷打磨產(chǎn)品力，不僅有利于把控風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)占有率，還能為其后續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)提供持續(xù)動(dòng)力。

財(cái)務(wù)健康，獲得A股首單回購(gòu)貸款

財(cái)務(wù)健康一直是衡量一家企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，尤其是在當(dāng)下行業(yè)深度調(diào)整期，財(cái)務(wù)穩(wěn)健至關(guān)重要。

從不同維度來(lái)看，會(huì)有不一樣的考量。比如銷(xiāo)售金額的穩(wěn)定增長(zhǎng)，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認(rèn)可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時(shí)償還短期債務(wù)和利息，表示安全閾值高；財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

同時(shí)，招商蛇口全面落實(shí)降本增效舉措，抓住LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。2024年半年度綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP。

值得一提的是，招商蛇口已于10月20日獲得招商銀行深圳分行股票回購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)貸款額度，這也是A股首單股票回購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)貸款。

公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》，并獲得《貸款承諾函》。根據(jù)協(xié)議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過(guò)7.02億元的貸款額度，用于公司股票回購(gòu)項(xiàng)目。貸款期限為12個(gè)月，利率不超過(guò)2.25%，且不高于市場(chǎng)利率。

這不僅體現(xiàn)了招商蛇口積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，助力鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)的堅(jiān)定決心，也顯示出上市公司及其控股股東對(duì)招商蛇口未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)大信心。

多元賽道并行，發(fā)力新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

近年來(lái)，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，尋找自己的“第二曲線(xiàn)”。

招商蛇口也一直在發(fā)力提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)中的占比，著力形成穩(wěn)健均衡多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

上半年，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。公司強(qiáng)化精益運(yùn)營(yíng)管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報(bào)水平。報(bào)告期內(nèi)，公司開(kāi)業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)6.34%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

而其運(yùn)營(yíng)收入多數(shù)來(lái)自企業(yè)商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國(guó)內(nèi)核心一二線(xiàn)17個(gè)城市，產(chǎn)品線(xiàn)包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫(kù)（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

據(jù)了解，目前蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購(gòu)資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外，作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“招商蛇口租賃住房REIT”）在8月30日獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的又一支新生力量。

自此，招商局集團(tuán)迎來(lái)第三單公募REITs獲批，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。

這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個(gè)REITs平臺(tái)，同時(shí)也將完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長(zhǎng)租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺(tái)的構(gòu)建，進(jìn)一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，完成“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建。

對(duì)此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT上市，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場(chǎng)。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)家發(fā)展政策，致力于打造租賃住房標(biāo)桿品牌，持續(xù)打造多元美好生活空間，滿(mǎn)足多層次客群的居住需求，為國(guó)家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“招商伊敦”）擔(dān)任，招商伊敦成立于2020年，負(fù)責(zé)招商蛇口旗下的酒店及公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)管理，旗下?lián)碛?ldquo;壹間公寓”“壹棠服務(wù)公寓”“壹棧人才公寓”三大產(chǎn)品線(xiàn)，近年來(lái)發(fā)展迅速。曾榮獲“2024年度影響力住房租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)”五強(qiáng)、“2024中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力”前五、“2024住房租賃企業(yè)盈利能力卓越表現(xiàn)”榜前三，蟬聯(lián)2023-2024中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，品牌影響力持續(xù)領(lǐng)跑。

招商蛇口管理層表示，未來(lái)將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo)，堅(jiān)定“四三二一”戰(zhàn)略定力，時(shí)刻保持緊迫感，向市場(chǎng)要效益，向管理要效率，在新形勢(shì)中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，開(kāi)拓進(jìn)取，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，內(nèi)部穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念和清晰的發(fā)展目標(biāo)，為招商蛇口的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，增加了強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力；外部環(huán)境的改善與利好，則為其提供了更佳的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展新機(jī)遇。通過(guò)內(nèi)外共振，招商蛇口未來(lái)發(fā)展可期。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）