每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳柯名 魏文藝    

南京海玥花園實景 來源 | 上海建工房產有限公司微信公眾號

帶著200萬元資金競聘小區物業，卻最終在投票環節被淘汰。

近日，據市場消息，南京一豪宅小區公開選聘物業服務企業，其中一家參與競聘的企業承諾：自愿投資200萬元，無須業主歸還。其中，進場啟動資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中；另外50萬元為小區品質保障基金。

11月7日，南京當地一位房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）介紹，該小區是位于南京建鄴區海玥花園（又名“海玥萬物”），在今年7月下旬召開業主大會后，決定終止與原有物業公司的合同，公開選聘新的物業服務團隊。

據每經記者了解，在海玥花園業主委員會在組織下，保利物業、華潤物業和萬科物業等9家物業服務企業報名競聘，“自愿投資200萬元”即是保利物業在競聘過程中打出的標語。不過，最終經過業主大會投票后，保利物業未能入選。

帶資200萬元入場卻遭淘汰

海玥花園是南京知名的豪宅小區之一。公開資料顯示，該小區的基礎物業費、能耗費、特約服務費、科技系統服務費等合計約11元/平方米/月。

今年7月下旬，海玥花園召開了今年第一次臨時業主大會，就是否續聘選聘物業、科技系統服務公司向全小區業主發起投票表決。投票表決后，小區對外發出選聘物業服務企業及科技系統服務企業公告。

來源 |?海玥花園業委會微信公眾號

據海玥花園的業主介紹，在經過篩選后，最終保利物業和華潤物業兩家公司進入最終的選擇環節。

為了搶下這一標的，華潤物業旗下的萬象服務品牌團隊，開著咖啡車進海玥花園小區，擺攤送下午茶，在顯眼的位置擺放巨幅海報，舉行業主見面會介紹項目述標方案。保利物業旗下的高端物業服務體系“東方禮遇”則在小區內展示了智能環衛機器人，同時提出了對車庫星空頂、門廳大堂、涼亭和水景等公共區域的改造計劃。

值得一提的是，保利物業在現場展示牌上明確寫道：自愿投資200萬元，無須業主歸還。其中，進場啟動資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中，并接受選聘人與物業公司的共同監管；小區品質保障基金預計50萬元，按照每年實際總收入的2.1%，收費率100%的情況，預計16.67萬元/年，三年合計50萬元，每年一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中。

海玥花園業委會此前發布的選聘公告顯示，選聘采取區間報價的方式，競聘企業根據小區的實際情況自行測算，分別報價，超過區間報價的為無效競聘。

其中，公共物業服務費為1.9~2.6元/平方米·月，增值和特約服務費為1.0~1.4元/平方米·月，產權車位80元/平方米·月。公共收益的30%歸物業服務企業所有，70%歸全體業主所有，每半年結算一次。擬簽物業服務合同期限為3年。

在海玥花園2024年第二次臨時業主大會會議表決結果中，保利物業服務股份有限公司敗北，華潤物業旗下的潤嘉物業管理（北京）有限公司的述標方案贏得了超過90%的票數。

華潤萬象生活物業南京公司在一份致海玥花園業主的信中表示，期待與業主建設社區家園，并且就該小區的詳細踏勘及現場風險評估，結合公司管理體系及經驗，提出定制化服務方案。

海玥花園是上海建工房產在南京開發的網紅盤項目，2021年開盤時均價將近7萬元/平方米，由于當時登記的買房人太多，售樓處要求首付八成，并且驗資1000萬元。原物業公司為南京海玥物業管理有限公司，該公司由上海建工房產旗下的振新物業和南京紫竹物業分別持股51%和49%。

南京海玥花園實景 來源 | 上海建工房產有限公司微信公眾號

為何沒有接受“帶資進場”？

海玥花園小區的物業競聘結果讓不少人大呼“沒有想到”，上述南京房地產業內人士就表示“很意外，不清楚具體情況”。

中物智庫高級研究員宋子謙對每經記者分析表示，目前市場上很多小區業委會偏愛帶資進場，主要原因是小區內會存在一些歷史遺留問題，需要新物業公司通過墊資或帶資的方式先把問題解決掉。而南京海玥花園剛交付兩年，又是高端住宅項目，從業委會的角度來說，對物業公司并沒有帶資進場的需求，更多地還是看重高品質服務。

據宋子謙測算，從并購的角度來看，前些年物業企業估值高的時候，并購的PE（市盈率）在15倍左右，這兩年下降后基本在5~10倍左右。上述南京海玥花園項目，物業公司一年的收入在794萬元左右，若按照10%的凈利率計算，一年的凈利潤在80萬元左右，項目的估值在400萬~800萬元之間。“所以，從并購的邏輯看，物業公司付出200萬元拿下項目，成本并不高。”

中報顯示，今年上半年，保利物業實現收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率20.46%，較去年同期下降0.71個百分點；溢利為8.55億元，同比增長10.0%。其中，物業管理服務收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業主增值服務和社區增值服務收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

保利物業管理層在今年中期業績發布會上表示，上半年除了拓展外均達成年初設定的增長10％預期目標；下半年，預期目標為實現收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10%。

據保利物業官方微信號11月4日披露，近期，保利物業接連進駐上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場內服、廣聯達集團廣州辦公樓四個商辦項目。

此前的10月24日，保利物業還在上海正式發布“東方禮遇”服務體系，對原先的高端物業服務進行煥新升級。

“高端小區的物業需要用高品質的服務贏得業主的認同，而不是高價的高質量服務。畢竟帶資進場的錢從哪兒來，各方都清楚。若因為接受前期的帶資方式而影響后期的服務質量，是業主們不想看到的。”宋子謙分析道。

針對在南京海玥花園競標失利的相關情況，每經記者11月8日向保利物業方面提出采訪請求，但截至發稿，暫未收到相關回應。

記者|劉頌輝??

編輯|陳柯名?魏文藝?杜恒峰校對|王月龍

｜每日經濟新聞 ?nbdnews??原創文章｜

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