每經記者 陳 植    每經編輯 張益銘    

繼城投債后，10月房企整體發債凈融資額也“轉正”。

近日，東方金誠發布的數據顯示，10月共計18家房企發行地產信用債29只，合計發行規模為225.5億元，令當月房地產國企的凈融資額大幅回升至47.1億元。受此影響，當月房企整體發債凈融資額由負轉正，至26.7億元，較上月的凈融資-13.7億元明顯好轉。

在業內人士看來，房企發債凈融資轉正，一方面是9月下旬以來國家采取多項舉措支持房地產市場平穩發展，給資本市場投資房地產債券增添信心，吸引部分投資機構開始配置房地產債券；另一方面是近期房地產銷售數據好轉，令市場對房地產企業資金流改善與償債能力提升的信心隨之增強。

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但是，10月房企發債凈融資額轉正的另一個原因，是國企地產債發行量增長。相比而言，當月民營房地產企業沒有新發地產債。

一位私募基金債券交易員向記者表示，目前投資機構更愿配置國企地產債。究其原因，一是國企的再融資能力更強，對債券按時兌付形成較高的安全墊效應；二是國企房地產債券的價格波動性明顯低于民營房地產企業，有助于債券投資組合的凈值波動穩定性。

在他看來，要讓投資機構重新配置認購民營房地產企業地產債，除了房地產銷售市場仍需進一步復蘇好轉，民營房地產企業還需在化債方面取得新的進展，打消投資機構對民營房地產企業債務風險的顧慮。

10月房地產信用債發行升溫

中指研究院統計數據顯示，今年10月房地產企業債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%。其中，房地產行業信用債融資217億元，同比增長44.9%，占比74.9%；ABS（資產證券化）融資72.7億元，占比25.1%。

中指研究院企業研究總監劉水指出，10月房地產信用債發行量同比較大幅度增長，一是受到去年低基數的影響，二是房地產行業支持政策加碼、存量政策效果持續顯現等因素正對房企融資環境起到較好的改善作用。

盡管不同平臺對10月房地產信用債融資的統計口徑與統計數據略有差別，但需要注意的是，這些平臺都顯示，10月房地產信用債的發行主體仍以國企為主。

東方金誠的統計數據顯示，10月民營房地產企業沒有新發地產債，導致當月其凈融資缺口為20.4億元。

劉水認為，當前民營房企的融資問題，是由多方面因素造成。一是當前房企銷售回款仍受到較大影響，房企盈利能力不足，依靠經營性凈現金流保持資金流動性的能力面臨嚴峻挑戰，導致金融機構對房地產行業的投資信心偏弱；二是民營房企普遍縮減投資、減少拿地，無法依托在建項目開展新的融資，導致市場對他們能否通過業務發展解決債務風險存在一定顧慮；三是年內民企違約事件偶有發生，一定程度影響民營房企的融資環境，導致金融機構的投資信心進一步走低。

上述私募基金債券交易員告訴記者，近期個別民營房地產企業前來咨詢是否有意愿認購他們計劃新發的信用債，但風控團隊仍然很謹慎。究其原因，是風控團隊仍然難以全面精準地評估相關房企的債券償付能力與未來現金流狀況是否持續好轉。

“盡管政府擴大白名單范疇有效解決了民營房地產企業部分項目的開發融資問題，但風控團隊難以了解項目銷售前景與銷售回款額能否覆蓋相關擬發信用債本息兌付，所以他們仍然建議交易團隊優先考慮配置國企房地產信用債。”他向記者指出,目前，一些投資機構之所以謹慎，主要原因是他們對相關企業財務透明度是否充分（是否隱藏其他隱性債務）感到沒底。

東方金誠發布的數據顯示，10月地產債成交只數和成交額分別為792只與931.1億元，成交數量與成交總額環比分別增長5.9%與2.6%。與此同時，債券單日價格偏離幅度超10%的頻次為77次，較上月大幅增加13次，涉及8家房企與22只房地產信用債。在這8家房企里，幾乎清一色都是民營房地產企業。

“對于采取持有到期策略博取較高回報的配置型資金而言，他們未必能承受持倉期間較高的債券價格變動與產品凈值波動風險，導致他們只能退出民營房地產企業信用債的投資，令10月這類債券發行依舊低迷。”前述私募基金債券交易員向記者直言。

房地產債券融資平均利率有所回落

值得注意的是，受市場融資利率持續調低影響，10月房地產各類債券融資的平均利率有所回落，但不同類型品種的發行利率出現分化。

中指研究院數據顯示，10月房地產所有類型債券的融資平均利率為2.98%，環比下降0.08個百分點。

但是，信用債平均利率為2.93%，環比增長0.13個百分點；相比而言，ABS平均利率為3.14%，環比則下降0.1個百分點。

上述私募基金債券交易員認為，房地產信用債與ABS之間之所以出現發行利率分化，一是受到9月下旬中國出臺一系列增量政策引發股債蹺蹺板效應影響，國債收益率中樞水準相應回升，加之10月信用債遭遇一波調整行情，帶動房地產信用債發行利率相應走高；二是房地產ABS擁有充足的抵押物與增信措施，令各路資本爭相配置，導致其發行利率應聲回落。

東方金誠的數據顯示，受債市震蕩波動等因素影響，10月地產信用債發行利率大幅走擴。以3年期AAA級地產債為例，10月發行的7只債券加權平均發行利率達到3.07%，較前值大幅回升40個基點。

對于未來不同房地產債券品種發行利率是否繼續分化，這位私募基金債券交易員直言，這主要取決于債券市場交易情緒變化與市場資金寬松程度。若市場資金寬松度增加，未來房地產ABS與高評級房地產信用債的發行利率有望繼續小幅走低，相比而言，中低評級房地產信用債的發行利率走勢受市場交易情緒變化的影響較大，若市場對房地產債券的投資風險偏好與風險承受力持續增強，這類債券發行利率有望明顯走低，反之則仍將在高位徘徊，導致不同類型房地產債券之間的發行利率進一步分化。

凈融資“轉正”趨勢能否延續？

隨著10月房地產債券凈融資“轉正”，這種趨勢能否延續，頗受市場關注。

上述私募基金債券交易員向記者透露，目前投資機構都在關注房地產銷售復蘇進展，作為他們是否增加房地產債券配置的重要依據。

數據顯示，在國家持續降低房貸利率與放寬民眾購房門檻等因素的影響下，10月全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，較9月環比擴大12.5個百分點，逆轉過去15個月連續下降狀況；與此同時，10月全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，扭轉此前8個月連續下降趨勢。

東方金誠分析師唐曉琳發布的最新報告指出，10月期間30大中城市日均商品房成交套數為2946套，環比漲幅達43.6%，尤其是10月10日~31日的日均成交套數穩定在3000套以上，顯示9月26日中央政治局會議提出“止跌回穩”政策基調以來，樓市已出現積極變化。

前述私募基金債券交易員指出，若年底前房地產銷售狀況持續向好，他們將考慮加倉高票息高評級的房地產信用債，包括部分價格偏低的民營房地產企業信用債也會被納入投資觀察池。

他直言，另一個影響投資機構交易決策的因素，是未來房地產債券到期兌付壓力較大，眾多投資機構需看到民營房地產企業有更強能力兌付到期債權本息，避免新的債券違約事件發生，才敢做出加倉房地產信用債的決策。

劉水表示，今年11月~12月房企債券到期規模約在1000億元，明年到期的債券余額在7000多億元，盡管房地產企業總體債務壓力較高峰期有所緩解，但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，房地產銷售端仍在筑底回升過程，企業償債壓力猶存。

記者了解到，目前投資機構都在關注融創與境內債權人磋商的化債方案最新進展，作為他們評估未來民營房地產企業償債能力與現金流狀況能否持續改善的新依據。

據媒體報道，近日融創與部分境內債券投資者進行會晤，就二次重組計劃進行深入溝通，并探討潛在的解決方案。就當前的溝通方案而言，融創針對約155億元人民幣的境內債務，向債權人提供“折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期”等選項，但最終方案預計要等到月底面世。

11月1日，融創中國發布公告稱，旗下附屬公司南寧融瑞與彰泰集團將分開獨立開發重組目標項目。在合作調整后，南寧融瑞只持有12個重組目標項目，融創將更專注在12個項目的開發運營，不再繼續支付剩余64.19億元的交易對價款，也不用再對其余40個項目進行再投入，現金流占用壓力將大幅減少。

“一旦融創能順利完成新一輪的化債工作，將有助于緩解資本市場對民營房地產企業債務風險的擔憂，吸引更多資本考慮投資民企房地產信用債。”前述私募基金債券交易員指出。但是，真正能驅動這些資本重新投資民企房地產信用債的最大因素，仍是房地產市場銷售狀況持續向好，只有企業擁有足夠銷售回款，在解決債務問題同時滿足債券本息兌付，資本才愿意真正考慮增持民企房地產信用債。

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