物業公司上調物業服務收費標準，一批業主對此持有異議，自2017年7月起拒交物業費。近日，這起物業糾紛案經四川省自貢市貢井區人民法院法官的3次訴前調解，得以圓滿結案：物業公司撤訴，居民補交了物業費。

近年來，物業糾紛持續高位運轉。統計數據顯示，四川法院2022年、2023年一審新收各類涉物業糾紛案件分別為69100件和66919件，2024年1月至9月一審新收25440件，同比降幅達44.95%，下降幅度居全國首位。

前端發力“減增量”

“沒經過我們業主同意，他們憑什么漲價？”“物業公司說，漲價是業委會委托他們做的，我們懷疑有暗箱操作，不符合程序”“物業服務不到位，地下車庫灰塵好多”“為什么水費里要交加壓費”……

貢井區法院專委尹紅梅印象深刻：2月中旬，她和法官助理第一次來到上述案件的所在小區時，被二三十位大媽圍住，大家你一言我一語地訴說自己的困惑。

原來，2016年3月，物業公司與該小區業主委員會簽訂了《物業服務合同》，約定高層電梯住宅物業服務費用為每月1.3元/平方米。后雙方于2017年8月根據業主大會表決結果簽訂《物業服務合同補充協議》，對原合同部分條款進行變更，自2017年9月起將案涉小區電梯住宅的物業服務收費標準上調為每月1.5元/平方米，并報當地住房和城鄉建設主管部門備案。

此次變更涉及整個小區23棟住宅樓、800多戶業主，部分業主不認可上調物業費，自2017年7月起拒絕支付物業費。2023年2月，因催收未果，物業公司訴至法院，請求判令該小區22名業主按約支付物業費。

走進小區，了解了群眾的心聲，尹紅梅依托以自己名字命名的“紅梅”黨員法官工作室，積極推動召開由公安、住建、街道、社區等部門共同參與的工作聯席會議，面對業主對漲價投票的質疑，請相關職能部門和街道辦解封投票進行核實。

尹紅梅向業主耐心釋明業委會決定的法律效力，引導業主依照法定程序維權，理性表達訴求。考慮到該小區業委會之前已解散，為充分維護業主權益，貢井法院向社區提出盡快組織小區業主重新組建業委會的建議。

第二次來到該小區，結合業主提出的物業服務方面存在的問題，“紅梅”法官單獨與物業公司進行協調，告知關于物業服務人義務的法律規定，要求物業公司及時規范整改。同時，協調部分業主與物業公司開展調解，最終達成和解協議并及時履行完畢。

第三次來到該小區，尹紅梅到小區地下車庫核實業主反映灰塵多、設施陳舊不更新等現象。

“我們主動匯報，由各部門協同參與組織雙方調解，最終促成物業公司與其余業主均達成和解協議，矛盾得到有效化解。”尹紅梅說，針對小區業主反映的物業收費標準上調不合理、物業服務不到位等問題，貢井法院于2023年4月向當地住建局、街道辦事處發送了關于核實合同變更備案情況、加強物業服務行業監管、充分發揮基層組織矛盾預防和前端化解作用的司法建議，得到建議對象的積極回應，有效發揮了司法建議“防再病”的作用。

四川省高級人民法院副院長吳濤認為，貢井法院堅持以“辦案就是治理”的司法理念，將解紛工作的重心向前“推”，立足專業優勢凝聚基層治理合力，用好司法建議補足基層治理短板，為更好支撐和服務“黨委領導、政府主導、司法推動、社會參與”的綜合治理新格局提供了參考典范。

規則引領“穩預期”

物業交接問題是當下物業服務領域的一個熱點難點問題。實踐中，不少物業服務人在物業服務合同終止后，采用“拒不退場”的方式強行提供物業服務，并要求業主支付物業費，進而引發糾紛。

四川省廣安市武勝縣某物業公司系某小區的前期物業服務人。2017年3月，該小區業委會向該公司函告將重新選定物業服務人，并邀請該公司積極參與競標。該公司于2017年4月回函收悉，并表示前期物業服務合同于2017年6月10日自行終止。業委會按程序重新選聘物業服務人后，于2017年6月28日告知該公司及時辦理交接事宜。2017年6月30日，業委會與新物業服務人簽訂《物業管理服務合同》。此后，該物業公司長期滯留案涉小區，致使新物業服務人無法進場服務。2023年7月，該公司因向業主收取物業費未果，向法院提起訴訟。

武勝縣人民法院認為，某物業公司在前期物業服務合同終止后，未按業委會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律后果后拒不退出物業服務區域，按照民法典第九百四十九條規定，其不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費用。對該公司訴求不予支持。

記者在采訪中了解到，四川法院貼合涉物業糾紛批量化、流程化、標準化的特點，優化案件審理模式，規范訴訟指引、風險提示與訴調分流，推動涉物業糾紛解紛渠道暢通有序。同時，強化示范裁判作用。多地基層法院針對同一小區的涉物業糾紛，選擇具有示范意義的代表性案件，通過精審形成判例或調解方案，促推批量類案快速化解，達到“以判促調、以教促治”。

成都市中級人民法院精煉物業類案件審理指南與規則要點，將同小區、同類型的個案辦成示范案件，為后續產生的大量類案糾紛“打樣”“打板”。2023年以來，以267件各類“首案”示范審理帶動化解了同類型案件7515件，幫助糾紛當事人明確訴訟風險和穩定預期，達到“判決一案，治理一片”的效果。

此外，多地基層法院加大巡回審判力度，挑選一些鄰里糾紛等群眾感興趣、具有典型教育意義的案件深入小區，巡回開庭、調解，并當庭宣判，就近開展以案說法。南充市嘉陵區人民法院推行“小區開庭+庭審直播+庭后宣講”的訴中解紛模式，將庭審搬到群眾的“家門口”，使轄區上百件物業服務合同糾紛止于訴前。

激活治理“謀長效”

在新能源汽車迅速發展的背景下，因安裝汽車充電樁引發的涉物業糾紛呈高發態勢。

程某某為成都某小區業主，購得該小區一地下停車位。2021年6月，因購入一輛新能源電動汽車，其擬在自購車位安裝充電樁。小區物業公司同意了程某某的安裝申請，要求支付“電力增容費”5500元，繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護”字樣。

程某某支付后認為，物業公司以收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費用，該費用的收取缺乏法律依據，遂要求該公司返還。經協商無果，程某某訴至法院。

審理法院認為，案涉充電樁安裝過程中，物業公司并未實際對變壓器進行增容，其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護費用。而充電樁線路維護涉及對小區共用部位、共用設施設備的維護，有關權利義務應由小區全體業主共同確認。鑒于該物業公司的收費行為既缺乏行政部門的規定依據，亦未經業主大會決議或合同雙方當事人協商，判令物業公司向程某某返還上述費用。

法院認為，業主合理使用產權車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律、法規、管理規約的規定或影響小區其他業主的共同利益，其有權合理利用小區建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業服務人對此應予以積極配合、協助，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業主的安裝申請。

針對涉物業糾紛高發易發的特性，四川全省各級法院堅持主動服務，做到對物業服務合同糾紛案件不“一判了之”“案結了事”。針對審判中發現的問題以及案件背后反映的社會治理問題，就提高物業服務企業管理服務水平、加強業主反饋問題整治、做好信息公示公開等方面向物業服務企業、社區以及住建部門等單位發出司法建議108份，真正達到以個案促進良法善治，促推物業服務合同糾紛源頭防治。

“一體推進糾紛源頭減量與審判提質增效工作，將服務‘小物業’落到實處，切實回應好新時代人民群眾的司法需求。”吳濤說，四川法院將繼續強化源頭治理和關口把控，秉持預防在先的工作理念，將解紛觸角延伸到每個小區，實現“橫向有協同、縱向有聯動”。以“求極致”精神將訴前調解工作做到位，把矛盾糾紛在訴訟更前端化解掉。