每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月24日以來(lái)，涵蓋金融、稅收、土地等方面的利好政策頻出，購(gòu)房成本降低，購(gòu)房需求被激發(fā)；10月、11月市場(chǎng)持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)企穩(wěn)；北京、上海、深圳等相繼落實(shí)住房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策，再次降低購(gòu)房成本。

11月19日晚，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第三期，58安居客研究院院長(zhǎng)張波、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)（排名不分先后）做客直播間，深度分析新政“組合拳”之下的市場(chǎng)變化和未來(lái)趨勢(shì)。

市場(chǎng)已現(xiàn)三大積極變化

對(duì)于近兩個(gè)月來(lái)樓市的量?jī)r(jià)表現(xiàn)，張波表示：“10月一線城市新房和二手房的找房熱度，都超過(guò)了9月相應(yīng)的水平，但11月上旬表現(xiàn)不及10月。從線上找房熱度來(lái)看，一線城市比10月下旬下滑了2.3%，二線城市下滑了1.4%。”

“但本輪政策‘組合拳’和此前相比，最大的不同在于政策出臺(tái)的持續(xù)性，并沒(méi)有因?yàn)?0月市場(chǎng)表現(xiàn)好，利好政策就停下了腳步。11月繼續(xù)跟進(jìn)一攬子政策，之后一段時(shí)間的熱度上升非常明顯。另一個(gè)現(xiàn)象是，新房與二手房的成交差異在11月表現(xiàn)明顯。新房熱度下降明顯，二手房的表現(xiàn)更為積極。雖然議價(jià)空間在減小，但以價(jià)換量的現(xiàn)象還是存在，所以二手房熱度的增長(zhǎng)，跟價(jià)格調(diào)整是有關(guān)的。”

根據(jù)李宇嘉的觀察，之前的政策效應(yīng)基本維持在1個(gè)月左右，此次新政已接近兩個(gè)月，效果仍然顯著。特別是以深圳和成都為代表的部分城市，市場(chǎng)表現(xiàn)非常積極。

“市場(chǎng)出現(xiàn)了幾個(gè)積極變化，一是換房需求不僅帶動(dòng)新增掛牌上升，交易量也在增長(zhǎng)，因此整體掛牌量沒(méi)有明顯攀升；二是二手房業(yè)主降價(jià)賣房的動(dòng)力有所減弱；三是二手房成交量增長(zhǎng)，跟新房之間形成了相互驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)象。也就是說(shuō)，業(yè)主可能會(huì)賣掉二手房去買新房，很多剛需群體借助小戶型二手房來(lái)上車，從而帶動(dòng)改善型次新房和大戶型新房成交量明顯增長(zhǎng)。”

宋紅衛(wèi)特別指出：“與5·27政策效應(yīng)相比，當(dāng)時(shí)新房案場(chǎng)到訪轉(zhuǎn)化率約5.5%，但此次新政轉(zhuǎn)化率達(dá)到了8.8%，提升相當(dāng)明顯，原因就在于政策對(duì)預(yù)期和信心的影響。這次除了地方性政策，包括財(cái)政部、住建部、央行等都出了一系列政策來(lái)提振市場(chǎng)信心。”

（注：5月27日，上海市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)文件，明確上海將進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求等九條新措施）

“從案場(chǎng)實(shí)際轉(zhuǎn)化情況看，受信心影響的人群占到67%，也就是說(shuō)不受新政本身內(nèi)容影響，更多影響的是預(yù)期本身。值得注意的是，本輪新政后，部分購(gòu)買力偏低的人群也逐步具備了購(gòu)房資格。這部分群體中，有些還需要置換二三線城市的房子，再購(gòu)買新房，而二手房的流通性又偏弱，一定程度上影響了整個(gè)購(gòu)房需求在核心城市的釋放。”

未來(lái)交易成本有望大幅下降

在李宇嘉看來(lái)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)更利好新房市場(chǎng)。

“這一政策還有一個(gè)很重要的信號(hào)意義，在房地產(chǎn)交易循環(huán)鏈條不暢的時(shí)候，要把交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)砍掉。不管是契稅、個(gè)稅，還是開(kāi)發(fā)商前期繳納的比如土地增值稅等。未來(lái)涉及購(gòu)房者的三個(gè)稅種，都可能降到很低甚至取消。把稅收放在后端，并不是征收房產(chǎn)稅，而是讓后端能夠更多地用稅收做房產(chǎn)存量的維護(hù)。一方面有助于前端交易的形成，把交易量做大；另一方面也有助于存量房時(shí)代對(duì)房屋養(yǎng)老金等的重要補(bǔ)充。”

宋紅衛(wèi)指出：“二手房領(lǐng)域稅費(fèi)偏重，尤其是改善性房源，稅費(fèi)加大了交易成本，影響整個(gè)交易的流暢度。政策對(duì)核心城市二手房是比較大的利好，可以加快整個(gè)二手房市場(chǎng)的流通。尤其在一線城市，比較典型的特征是一二手聯(lián)動(dòng)性，傳導(dǎo)鏈條比較緊密。之前我們做過(guò)一個(gè)測(cè)算，上海二手房交易中，37%存在置換性需求，即100套房子里，有37套房是賣掉后用于購(gòu)買新房的。雖然契稅、增值稅、個(gè)稅重點(diǎn)集中在二手房本身，但一定程度上對(duì)于新房市場(chǎng)的帶動(dòng)也有置換鏈條傳導(dǎo)的影響。”

張波表示，未來(lái)所有的交易環(huán)節(jié)過(guò)程中，稅和費(fèi)都會(huì)有明顯減少，甚至可以說(shuō)零成本的可能性更大（除二手房中介費(fèi)外）。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，本身交易的稅費(fèi)就高且房?jī)r(jià)總價(jià)也高，因此政策效果一定有，對(duì)于大面積段改善的利好是明顯的。但是也必須看到，限購(gòu)放開(kāi)之后，外圍區(qū)域往高能級(jí)城市買房的現(xiàn)象在增多。綜合來(lái)看，在一些中小城市未必有直觀的改變，但對(duì)高能級(jí)城市是確定的利好。

買房邏輯要調(diào)整

三位嘉賓一致認(rèn)為，當(dāng)前是剛需置業(yè)的最佳時(shí)期，但不同群體的買房邏輯需要轉(zhuǎn)變。

李宇嘉認(rèn)為：“對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)階段不管是首付、利率、稅率等，還是可挑選的區(qū)域、產(chǎn)品、范圍、城市，寬松度都非常大。比如你是非深圳戶籍，現(xiàn)在想去深圳買房，原來(lái)沒(méi)法買，現(xiàn)在外圍放開(kāi)限購(gòu)的區(qū)域都可以買。可以說(shuō)，當(dāng)前是史上最友好的買房時(shí)期。”

宋紅衛(wèi)表示，純剛需群體，只要負(fù)擔(dān)得起就可以入市了，但在購(gòu)房過(guò)程中一定要注意識(shí)別資產(chǎn)。過(guò)去普漲的很多是被行情帶動(dòng)起來(lái)的資產(chǎn)，可能未來(lái)會(huì)面臨一定的價(jià)格調(diào)整。

“對(duì)于工作年限比較短、工作不穩(wěn)定的群體，切忌盲目加杠桿，風(fēng)險(xiǎn)比較高。而考慮購(gòu)置多套房產(chǎn)，或者本身就有多套房產(chǎn)的群體，未來(lái)不是所有房子都能保值升值，所以要重新進(jìn)行資產(chǎn)配置。目前已經(jīng)擁有一定量住房、生活中出現(xiàn)壓力的人群，建議考慮降級(jí)置換，適度往外圍走一走，購(gòu)置總價(jià)比較低、風(fēng)險(xiǎn)比較小的房子。”宋紅衛(wèi)說(shuō)。

張波也對(duì)剛需置業(yè)提出了中肯建議：“過(guò)往10年或再早一些，一般建議大家都是跳一跳、夠一夠，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)處于不斷上漲階段。現(xiàn)在情況不同了，不是說(shuō)有了15%首付就一定要上車，而是要更加保守地估計(jì)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流問(wèn)題。無(wú)論是置換，還是首套，都要更加清晰地知道自己未來(lái)的收入問(wèn)題。此外，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回穩(wěn)，不等于每個(gè)城市、每個(gè)區(qū)域、每個(gè)小區(qū)都止跌回穩(wěn)，當(dāng)下要買房，不能偷懶，要到市場(chǎng)上去看，要了解掛牌量、價(jià)格變化，這是非常重要的功課。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝