每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

11月20日，杭州一場土拍，一位神秘“自然人”以總價4.46億元、溢價64.55%，拿下了下沙一宗低密宅地。

溢價率新高、“自然人”、低密度宅地，在這些關鍵詞的烘托下，連濱江集團經過49輪競價，以總價39.5億元拿下的奧體單價地王，都不香了。

但這次摘地很快被喊停了，不僅5423萬元保證金“打了水漂”，這位“自然人”可能還要承擔相應的經濟和法律責任。

11月27日，《每日經濟新聞》記者撥通了杭州市規劃和自然資源局、杭州市公共資源交易中心的咨詢電話，一位工作人員表示：“自然人不能參拍杭州市的住宅用地，這塊地后續是否重新掛牌要等通知。”

不符合“拿地條件”

位于杭州市錢塘區的下沙單元QT010110-16地塊，出讓土地面積13811平方米，用途為二類城鎮住宅（設配套公建）用地，出讓地上總建筑面積不大于17954.3平方米。

本次掛牌地塊實行自由競價，按照“價高者得”的原則確定競得人，競買人可在滿足增價幅度即每次增價不低于500萬元（報價應為萬元整數）的條件下進行多次報價。

據中指研究院梳理，該地塊是區域的第二宗低密宅地，且規模較小，與前期項目存在較大差異性。土拍當天，經過35輪競價，“自然人”洪禮昌以總價4.46億元競得，成交樓面價24847元/平方米，溢價率達64.55%新高。

中指研究院華東大區常務副總高院生透露：“經多方了解，這位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地條件的，而審核是在競拍結束后進行的，所以出現了這次情況。早期郊區個別地塊有自然人拿地情況，比如2019年的臨安區於潛鎮區05-22地塊，但這次下沙地塊公告的競買資格要求中沒有包括自然人。”

從下沙區域目前在售的多個新房項目來看，房價差異較大。比如，金沙湖板塊的沐晴川府均價30650元/平方米，更早開盤的杭臻源筑均價37500元/平方米。二手房方面，金沙湖區域掛牌出售的5年內次新房，價格在35000元~43300元/平方米，一二手房價格仍然有倒掛空間。

“自然人”洪禮昌為何能夠成功參與競買，并成為“競得入選人”？

《每日經濟新聞》記者注意到，在該宗地塊的出讓須知中有一條說明：國有建設用地使用權網上掛牌出讓采取資格后審方式，即先競買，后審查資格。

而就在這一“資格審查”之后的幾天，“自然人”競得的下沙單元QT010110-16地塊被更新為“該資源未成交”。

千萬保證金打水漂

對于自然人身份參與杭州市土地競拍，出讓須知注明：“中華人民共和國境內外具備房地產開發資質的法人、其他組織可參加地塊國有建設用地使用權掛牌出讓活動（聯合競買的競買各方均應具備）。”

第十六條規定，競得入選人在2024年11月27日前，持在線下載打印的《競得入選人通知書》和下列資料到杭州市規劃和自然資源局錢塘分局接受資格審核。競得入選人未按時到指定地點接受競得資格審核的，取消競得入選資格，競買保證金不予退還（使用保函參加競買的，要求兌付保函），并承擔相應的經濟和法律責任。

《每日經濟新聞》記者注意到，在資格審核過程中，“房地產開發資質證明材料（提供由建設行政管理部門頒發的在有效期內的《中華人民共和國房地產開發企業資質證書》）”是12項審核材料中必不可少的一份資質證明。

而這次的“自然人”，本身也不符合這一資質的獲取要求。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，雖然從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定看，境內外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營。各地的實踐來看，部分城市也開始關注到此類新現象，積極做政策思考和研究。但根據這次的《出讓須知》，自然人拿地本身就不符合地塊相關要求。

如果競得入選人不符合資格，是否可以退還保證金？

根據出讓文件，不具備資格即視為違約，出讓人有權取消競得入選人的競得資格，競買保證金不予退還（使用保函參加競買的，要求兌付保函），出讓人有權對該國有建設用地使用權另行出讓。

也就是說，除了5423萬元保證金，“自然人”洪禮昌這次還要承擔掛牌出讓活動所支出的全部費用及由此造成的相應損失。