經(jīng)過了高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)在過去幾年里發(fā)生了翻天覆地的變化。以品質(zhì)為先，以效率為錨，行業(yè)不再只談?wù)摻ㄖ绾伍_發(fā)，如何通過進(jìn)一步的數(shù)字化、模塊化，實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)、施工到運(yùn)營全生命周期的聯(lián)動(dòng)，成為行業(yè)下半場要作答的命題作文。

近日，龍智設(shè)計(jì)全新發(fā)布的5M虛擬建造，即一套依托BIM設(shè)計(jì)，覆蓋模0（方案設(shè)計(jì)）、模1（施工圖設(shè)計(jì)）、模2（深化設(shè)計(jì)）、模3（竣工模型）、模4（數(shù)模聯(lián)動(dòng)）的全業(yè)態(tài)、全周期數(shù)字建筑解決方案。在過去，從螞蟻全球總部、小米華東總部公寓，再到清華紫荊七號(hào)項(xiàng)目改造等等，龍智設(shè)計(jì)積累輸出了超1200萬平方米的BIM正向設(shè)計(jì)案例，并聯(lián)動(dòng)龍湖龍智造其他業(yè)務(wù)飛輪，協(xié)同為客戶降本增效，提升數(shù)字化程度，以及長周期運(yùn)營效率。

依托數(shù)字化的能力，龍智設(shè)計(jì)從“起點(diǎn)”開始重塑傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)流程。5M虛擬建造革新了傳統(tǒng)的二維設(shè)計(jì)方法，將BIM信息模型從方案設(shè)計(jì)伊始，貫穿到不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的全生命周期當(dāng)中。比如，采用虛擬建造并結(jié)合VR點(diǎn)評(píng)技術(shù)讓虛擬即現(xiàn)實(shí)，通過“一模到底”確保項(xiàng)目高效、高質(zhì)交付以及空間價(jià)值最大化，等等，將不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字迭代，從設(shè)計(jì)之初即打下了基礎(chǔ)。

螞蟻全球總部項(xiàng)目示意圖

周期的考驗(yàn)正倒逼行業(yè)做出艱難的轉(zhuǎn)變，卻也讓提供好服務(wù)的玩家有了大展拳腳的機(jī)會(huì)，可以預(yù)見的是，在下半場，顛覆傳統(tǒng)流程的創(chuàng)新，將成為行業(yè)發(fā)展新的紅利。

建筑的“數(shù)字清單”

如果在小紅書等社交媒體搜索“成都打卡地”，時(shí)常可以看到安利龍湖東安天街的帖子。這座位于成都市龍泉驛區(qū)東安新城核心區(qū)位、體量近14萬方的全新商業(yè)體，憑借獨(dú)特的生態(tài)與人文資源，打造出了全新的公園式商業(yè)，成為當(dāng)下消費(fèi)者的“精神快充”。

取意于巴山蜀水“疊石流水”的外部線條，與一旁波瀾的湖水相得益彰；內(nèi)部三個(gè)主中庭和一個(gè)觀光連廊串聯(lián)，規(guī)劃了能夠匯聚客流且充滿記憶點(diǎn)的空間及場景。在龍湖東安天街內(nèi)外，大空間與小空間實(shí)現(xiàn)了有機(jī)結(jié)合，既有對(duì)建筑設(shè)計(jì)、空間打造的思考，也考慮到與區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境的契合。

虛擬建造效果示意（左）/交付實(shí)景（右）

龍湖東安天街是由龍智設(shè)計(jì)承擔(dān)虛擬建造全過程交付的項(xiàng)目之一。經(jīng)由后者之手，這樣一套復(fù)雜的設(shè)計(jì)，從著手開始設(shè)計(jì)到拿到審圖合格證，僅僅需要90天，較平均時(shí)間提前了170天。

相較傳統(tǒng)作業(yè)效率的大幅提升，來源于龐大數(shù)字資產(chǎn)下的模塊化設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，龍智設(shè)計(jì)通過調(diào)用自有模塊庫里超過10萬個(gè)成熟模塊，進(jìn)行快速拼裝，讓方案從誕生之時(shí)即高度成熟，不僅同步解決設(shè)計(jì)落地與設(shè)計(jì)效率的難題，也打通了供應(yīng)鏈以及數(shù)據(jù)從前端到后端的全周期路徑——龍智設(shè)計(jì)可以通過同一個(gè)BIM模型來管理和傳遞信息，讓虛擬建造服務(wù)可以貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期。

自研的成熟設(shè)計(jì)模塊示意

在龍智設(shè)計(jì)為龍湖東安天街開出的“數(shù)字清單”中，方案設(shè)計(jì)（模0）階段，通過模塊化設(shè)計(jì)的方法，龍智設(shè)計(jì)充分調(diào)動(dòng)龍湖集團(tuán)各職能、航道能力，15天就達(dá)到建筑初設(shè)深度。

在施工圖設(shè)計(jì)（模1）階段，東安天街項(xiàng)目全過程采用BIM正向設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)過程借助自研設(shè)計(jì)協(xié)同平臺(tái)，采用全專業(yè)合模方式完成。單一模型最高峰同時(shí)35人實(shí)時(shí)在線工作，達(dá)成全專業(yè)的深度協(xié)同。

有了高精度模型指導(dǎo)現(xiàn)場施工推演，在深化設(shè)計(jì)階段（模2），虛擬建造提前發(fā)現(xiàn)問題，減少后續(xù)變更。最終全過程設(shè)計(jì)變更率低至0.5%，遠(yuǎn)低于其他同類型項(xiàng)目。

基于虛擬建造的施工前推演點(diǎn)評(píng)

更有意思的則是竣工模型（模3），在項(xiàng)目竣工后，龍智設(shè)計(jì)會(huì)利用數(shù)字孿生，形成一棟與真實(shí)建筑相對(duì)應(yīng)的虛擬建筑。所有實(shí)際安裝的機(jī)電設(shè)備、暗埋管線，均沉淀成為建筑的數(shù)字資產(chǎn)，這相當(dāng)于建筑有了X光透視體檢文檔，可以實(shí)時(shí)、實(shí)地對(duì)照，隨時(shí)查看隱藏在鋼筋混凝土背后的建筑細(xì)節(jié)，為項(xiàng)目后續(xù)改造、運(yùn)維提供扎實(shí)可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

成都東安天街交付實(shí)景

在龍湖東安天街項(xiàng)目開業(yè)后，項(xiàng)目則實(shí)現(xiàn)了全面數(shù)字化運(yùn)維，所有設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)和運(yùn)行狀況和BIM模型結(jié)合，實(shí)時(shí)展示在數(shù)字化運(yùn)維系統(tǒng)中。運(yùn)營方和天街租戶都可以通過這些運(yùn)維數(shù)據(jù)，不斷改善運(yùn)營質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化運(yùn)營賦能。

4月20日開業(yè)后的兩天，龍湖東安天街?jǐn)埆@了超40萬的客流，以及近2600萬銷售額。龍智設(shè)計(jì)開出的“數(shù)字清單”，助力龍湖東安天街一炮而紅。截至目前，龍智設(shè)計(jì)的虛擬建造技術(shù)，已應(yīng)用在累計(jì)超200萬平方米的龍湖天街以及外部委托的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

虛擬即現(xiàn)實(shí)

今年5月，小米集團(tuán)創(chuàng)始人雷軍從南京市手里拿到一把“金鑰匙”，小米集團(tuán)華東總部正式在南京落地。雷軍也感嘆，經(jīng)過6年奮斗，小米在南京終于有了自己的家。

作為小米集團(tuán)華東總部人才生活提供支撐的重要組成，其中一個(gè)重要配套便是小米華東總部公寓項(xiàng)目。在這個(gè)建筑面積3.3萬㎡的公寓項(xiàng)目里，龍湖龍智造提供了從設(shè)計(jì)到施工的EPC裝配式裝修，龍智設(shè)計(jì)以虛擬建造，精準(zhǔn)地呈現(xiàn)未來建成后的樣貌。

借助BIM模型，龍智設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了全流程圖模一體。在和委托方交互的過程中，龍智設(shè)計(jì)不再使用傳統(tǒng)的效果圖，而是使用360度無死角的VR呈現(xiàn)。借助打造了《黑神話：悟空》核心開發(fā)平臺(tái)虛幻引擎5（Unreal Engine 5），龍智設(shè)計(jì)引入了VR虛擬評(píng)審技術(shù)，讓模型場景變得更加真實(shí)。

小米華東區(qū)總部公寓虛擬評(píng)審畫面示意

VR虛擬評(píng)審技術(shù)并非只是簡單地讓物理環(huán)境數(shù)字化，而是能夠?qū)崿F(xiàn)全天24小時(shí)、多環(huán)境天氣擬真，為業(yè)主、施工方提供全場景虛擬漫游，讓人們能夠身臨其境，在施工前讓各方能夠提前審查、優(yōu)化方案細(xì)節(jié)。通過VR虛擬評(píng)審，可以有效地降低后期變更風(fēng)險(xiǎn)，確保方案的準(zhǔn)確落地，也使得整體設(shè)計(jì)效率相較傳統(tǒng)同類項(xiàng)目提升30%，設(shè)計(jì)時(shí)間縮短至20天。

小米華東區(qū)總部公寓VR“真實(shí)”呈現(xiàn)

同時(shí)，基于龍湖在住宅、商業(yè)、公寓等全業(yè)態(tài)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)上的積累，小米集團(tuán)華東總部公寓采用了龍湖龍智造體系中成熟的模塊化產(chǎn)品，協(xié)同龍智精工的裝配式精裝，確保了快速裝配和高效施工。

模塊化的產(chǎn)品，減少了設(shè)計(jì)和施工的復(fù)雜性。從設(shè)計(jì)、采購到施工，模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化的施工方法，讓各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了無縫銜接，讓項(xiàng)目具備更高的可復(fù)制性，保證了產(chǎn)品質(zhì)量的一致性，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的快速響應(yīng)和精準(zhǔn)落地。施工周期也縮短了20%。

南京小米華東總部公寓項(xiàng)目在使用了室內(nèi)BIM正向設(shè)計(jì)、龍湖模塊化產(chǎn)品、VR虛擬點(diǎn)評(píng)和協(xié)同引入的室內(nèi)裝配式裝修EPC后，人力、時(shí)間和資源也得以進(jìn)一步優(yōu)化。

通過南京小米華東總部公寓項(xiàng)目，龍湖龍智造展示了其在“高效、智能、可持續(xù)”建筑領(lǐng)域的深厚實(shí)力。小米之外，龍智設(shè)計(jì)也得到清華大學(xué)、螞蟻等客戶的認(rèn)可。在螞蟻全球總部項(xiàng)目的前期方案設(shè)計(jì)中，僅通過BIM設(shè)計(jì)優(yōu)化基坑面積、優(yōu)化土方挖填方等，整體優(yōu)化成本就達(dá)1400余萬元。

“數(shù)字建筑”下的生態(tài)重構(gòu)

不可否認(rèn)，相比家電制造、汽車制造等行業(yè)，房地產(chǎn)多年來都站在離數(shù)字化最遠(yuǎn)的地方。

根據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國人民大學(xué)和中國農(nóng)業(yè)大學(xué)五名經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)合完成的《中國上市公司數(shù)字化轉(zhuǎn)型報(bào)告2024》，上市公司中，數(shù)字化企業(yè)比例最低的五個(gè)行業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)以69%的比例位于最后，甚至落后于煤炭等資源型行業(yè)。

在過去，大型科技企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾想通過自身的互聯(lián)網(wǎng)基因，切入地產(chǎn)市場，改造這個(gè)行業(yè)。然而，如果不能從設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營的底層去了解行業(yè)，只是照搬其他行業(yè)的數(shù)字化經(jīng)驗(yàn)，顯然無法真正地改變這個(gè)行業(yè)。

30余年來，龍湖基于地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營模式沉淀的空間營造及服務(wù)，在城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的觸角不斷延伸。這個(gè)過程中，場景里真實(shí)的需求，讓龍湖有動(dòng)力，也有能力，朝著全周期的盈利和在運(yùn)營端的持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的方向，思考如何將真實(shí)場景數(shù)字化，利用虛擬建造的能力，提升效率、降低成本。

正因如此，龍湖在過往每年將大約10%的凈利潤用于科技研發(fā)，累計(jì)投入資金已超百億元。龍智設(shè)計(jì)的“5M虛擬建造”產(chǎn)品即是在這片土壤中孕育而生，從方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、竣工模型到數(shù)模聯(lián)動(dòng)，龍智設(shè)計(jì)將BIM信息模型貫穿虛擬建造的全流程，幫助客戶實(shí)現(xiàn)效率和質(zhì)量的提升。

BIM模型貫穿項(xiàng)目全周期的北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園

比如，成都中鐵卓著項(xiàng)目，龍智設(shè)計(jì)就提供了模0-模3的服務(wù)，幫助項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，貨值提升了10%，設(shè)計(jì)變更率低至0.3%，項(xiàng)目首開即售罄，2023年熱銷超17億元。

虛擬建造效果示意（左）/實(shí)景交付呈現(xiàn)（右）

能夠?qū)⒆陨斫?jīng)驗(yàn)總結(jié)成一套行之有效的方案，并且在外部項(xiàng)目上成功實(shí)踐，龍智設(shè)計(jì)已經(jīng)找到了自己的打法，也能夠真切地產(chǎn)生價(jià)值。在當(dāng)前用戶關(guān)注質(zhì)價(jià)比，希望進(jìn)一步高效投資的階段里，龍智設(shè)計(jì)打開了通往地產(chǎn)行業(yè)下半場的大門。

行業(yè)周期洗禮下，低效的生產(chǎn)力在過去四年里持續(xù)出清，也有龍智設(shè)計(jì)這樣代表地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新力，逐漸形成，整個(gè)生態(tài)正在重構(gòu)。龍智設(shè)計(jì)正引領(lǐng)著建筑工業(yè)化通往更高處，尋找到地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的未來。

地產(chǎn)行業(yè)也將逐漸尋找到通往高質(zhì)、高效發(fā)展的道路。