每經(jīng)編輯 于健

自今年9月底以來(lái)，一系列樓市利好新政頻出，在新政的促進(jìn)下樓市預(yù)期進(jìn)一步改善。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市樓市率先回穩(wěn)。

在企業(yè)層面，中指研究院統(tǒng)計(jì)的2024年1~10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科、保利發(fā)展等排名前列，前五名的銷(xiāo)售額準(zhǔn)入門(mén)檻為2000億元。

作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科積極把握市場(chǎng)機(jī)遇，在“十一”黃金周期間取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)超百億。事實(shí)上，萬(wàn)科前三季度以超1800億元銷(xiāo)售跑贏大市，年內(nèi)新投資項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)首開(kāi)兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤(pán)活存量產(chǎn)能超470億元。在政策東風(fēng)的帶動(dòng)下，萬(wàn)科多地實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持行業(yè)第一梯隊(duì)。

今年以來(lái)，萬(wàn)科一直在全力行動(dòng)。前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2200億元，繼續(xù)堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)，已完成今年全部公開(kāi)債的兌付，第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正。

此外，為實(shí)現(xiàn)存量閑置產(chǎn)能的有效轉(zhuǎn)化，萬(wàn)科近年來(lái)積極借助政府存量資源盤(pán)活支持政策，通過(guò)商改住、資源置換等多種方式全力實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴隨政策的持續(xù)落地和市場(chǎng)逐步恢復(fù)，萬(wàn)科有望加速重回健康發(fā)展軌道。

持續(xù)降解存量債務(wù)已累計(jì)盤(pán)活產(chǎn)能474億

第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正，1~9月回款金額超過(guò)1800億元，回款率超100%；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長(zhǎng)至5.4年；繼續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)積極支持，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地超250億元，同時(shí)融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬(wàn)科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，前三季度簽約超200億元。通過(guò)全力行動(dòng)，萬(wàn)科持續(xù)降解存量債務(wù)，1~9月償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)外公開(kāi)債。

作為三大主業(yè)中占比最高的基本盤(pán)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科綜合住區(qū)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售持續(xù)跑贏大市，高質(zhì)量交付11萬(wàn)套，積極開(kāi)展產(chǎn)品創(chuàng)新，投資精準(zhǔn)度持續(xù)提升，年內(nèi)新增項(xiàng)目首開(kāi)兌現(xiàn)度100%，2023年至今盤(pán)活存量產(chǎn)能超470億元。

萬(wàn)科聚焦對(duì)住宅客戶(hù)的分析和研究，加強(qiáng)社區(qū)配套的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，以北京東廬、上海理想之地、鄭州古翠隱秀等項(xiàng)目為代表打造了一批優(yōu)質(zhì)住區(qū)，獲得客戶(hù)廣泛認(rèn)可。最新開(kāi)盤(pán)的上海中興傲舍項(xiàng)目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售41億元。

今年以來(lái)，萬(wàn)科積極開(kāi)展“與業(yè)主共建家園”系列行動(dòng)，邀請(qǐng)超過(guò)3萬(wàn)戶(hù)業(yè)主走進(jìn)工地實(shí)地看房，同時(shí)，萬(wàn)科在超過(guò)51個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目完善社區(qū)配套、推進(jìn)社區(qū)氛圍營(yíng)造，大盤(pán)項(xiàng)目入住戶(hù)數(shù)新增約2.22萬(wàn)戶(hù)。為了讓消費(fèi)者踏踏實(shí)實(shí)地住進(jìn)新房，在交付階段推進(jìn)“交付即辦證”，超過(guò)133個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主于交付現(xiàn)場(chǎng)拿到產(chǎn)證。

當(dāng)下行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)質(zhì)增量土地資源顯著減少，同時(shí)存在閑置資源亟待轉(zhuǎn)化，是否能對(duì)存量土地資源進(jìn)行更有效盤(pán)活，將成為房企的重要能力。

萬(wàn)科近年來(lái)積極借助政府各類(lèi)支持性政策，通過(guò)商改住、資源置換等多種方式全力實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)項(xiàng)目的盤(pán)活。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，萬(wàn)科已累計(jì)盤(pán)活項(xiàng)目36個(gè)，盤(pán)活產(chǎn)能474億元。以沈陽(yáng)胤樾項(xiàng)目為例，萬(wàn)科通過(guò)存量土地資源置換，獲取條件較優(yōu)的新項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)投資兌現(xiàn)度100%，取得良好回報(bào)的同時(shí)，公司資源結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

多賽道REITs突破經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見(jiàn)頂之后，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)房企的重要性日益突出，面對(duì)國(guó)內(nèi)百萬(wàn)億級(jí)的存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，誰(shuí)能率先打通以REITs為代表的資產(chǎn)證券化通路，誰(shuí)就能更好地把握市場(chǎng)機(jī)遇。

萬(wàn)科的多個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)就保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。1~9月，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近70億元，整體出租率94%。同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)整體客流同比增長(zhǎng)10%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)4%，合作品牌數(shù)量突破12600家；萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30億元，開(kāi)業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，出租率保持在較高水平，累計(jì)可租賃建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定期出租率88%，冷鏈穩(wěn)定期使用率76%。

在全國(guó)范圍內(nèi)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也獲得了各類(lèi)資產(chǎn)合作方的高度認(rèn)可，截至三季度，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在今年已新增獲取房源超2萬(wàn)間，同比增加58%。更重要的是，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了發(fā)展模式的突破，打通“由售改租”模式，盤(pán)活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬(wàn)科旗下超5500間房源的盤(pán)活，其中多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)即滿(mǎn)租，助力公司存量資源盤(pán)活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)租賃房源和收入規(guī)模的提升。

規(guī)模和效率領(lǐng)先的背后，是萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的服務(wù)口碑獲得了客戶(hù)的廣泛認(rèn)可。萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓始終堅(jiān)持為租戶(hù)提供有溫度的租賃服務(wù)，截至三季度全國(guó)累計(jì)發(fā)起上千場(chǎng)社群活動(dòng)，助力新青年更快融入本地生活，客戶(hù)滿(mǎn)意度提升至95%。

更重要的是，萬(wàn)科已成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)，開(kāi)始建立符合行業(yè)未來(lái)發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化通路。

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)歷經(jīng)三年發(fā)展，截至目前已合計(jì)融資規(guī)模超千億，盤(pán)活存量資產(chǎn)的效果凸顯。但相較于全國(guó)百萬(wàn)億級(jí)的存量資產(chǎn)體量，當(dāng)下REITs市場(chǎng)發(fā)展仍有巨大空間，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)有待推進(jìn)。而今年以來(lái)，萬(wàn)科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程，同時(shí)還成立了旗下首個(gè)商業(yè)PreREIT基金。

不僅如此，萬(wàn)科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專(zhuān)業(yè)投資者的支持，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力的高度認(rèn)可。文/麥粒