每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

房地產行業化債邁入重組新階段。12月10日，融創房地產集團有限公司（以下簡稱融創）公告稱，已有H6融地01、H0融創03兩只境內債重組獲得債券持有人投票表決通過，這距離其11月27日公布召開境內債券持有人會議組織投票僅過去兩周。另有8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來10只債券整體重組投票結果。

在行業仍處深度調整期的大背景下，融創境內債整體重組方案率先取得重要進展。在業內人士看來，這標志著房地產行業化債由展期邁入了重組的新階段。而融創若能將債務順利重組成功，不僅能改善企業現金流狀況，助力經營重回健康軌道，也將給行業帶來借鑒意義。

行業首個市場化化債樣本

當前房企重組方案能得以通過并不容易，有房企雖然已就重組方案與債權人舉行多次溝通，但至今尚未最終落定。

究其原因，一方面受限于當前房地產市場下行，企業銷售收入減少、現金流緊張，難以滿足落實債務重組計劃；另一方面則由于債權人結構復雜、訴求不同，難以同時與各方達成共識。因此，重組方案針對性越強、越細，越能滿足不同債權人的個性化需求。

從融創此次提出的重組方案來看，其按境內債權人情況，有針對性地提供了行業第一個市場化化債的境內債重組方案，最大程度照顧到多方利益。

如融創提供了四個選項供債權人自由選擇，接受化債的債權人可以在適當折損利益的情況下快速套現，不愿接受化債的投資人則可以選擇留債長展期且不設上限。而在化債選項里，融創提供的債轉股票經濟收益權也是一大亮點。

據Wind監測數據，今年以來，融創中國（HK01918，股價2.61港元，市值242.89億港元）股價累計上漲已超過90%，成為極少數股價漲幅超過50%的港股房企。

《每日經濟新聞》記者注意到，12月9日召開的中央政治局會議再次為房地產市場注入“強心劑”。會議強調，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。當日，港股房地產板塊受此影響尾盤快速拉升，融創中國漲幅達14.68%。

不過對融創而言，仍然面臨不小的談判難度。

據知情人士透露，區別于境外債務重組可以通過協議安排整體打包一起談，境內債重組只能逐筆談、逐筆投票。因而，境內公開債整體重組的難度更大、流程更復雜。目前融創10筆公開債存續金額一共154億元，債權人涵蓋個人、私募、銀行、信托等多個類型，提供一個讓所有債權人滿意的方案是非常難的。

“融創在方案設計上還是很有誠意，公平對待所有債權人，提供的四個選項，債權人可以根據自己的持債成本、退出訴求，靈活選擇。”該知情人士表示，在現金要約部分，融創也將收購價從最初15%調至20%，留債展期部分更早做選項的債權人可以拿到1%本金及對應利息。

而融創債務重組方案中現金折價收購的成本，應該來自今年融創中國配股融資所得。據悉，今年10月融創中國通過配售4.89億股所得凈額約11.92億港元，將有大部分用于解決境內債風險上。

“沒有任何強制選項，給債權人留足了自由度，而且償債條件也都最大程度上體現了誠意，從這點來看，融創履行了它不逃廢債的承諾。”上述人士表示。

從目前的投票結果看，融創境內債重組僅7天時間就已有2只債券表決通過，這不難看出，其方案在債權人中具有相當高的接受度。

“融創的債務重組方案既創新又能多方共贏，這也是為什么方案目前推進順利，而且還能給市場帶給很大影響。”一位業內人士如是表示，目前已有不少房企在著手推進境內債重組，若融創境內債重組成功，就可成為其他企業復制粘貼的樣本，尚未完成境內債重組的房企大概率都會選擇跟進。“從這個角度來看，融創這次境內債的成功，不僅關乎自身風險化解和為走出困境贏得時間空間，也關乎行業整體化債方式和進程。”

地產化債邁入重組新階段

據統計，截至目前已有60多家房企出現債務違約，而在境內債領域，債務展期是房企第一輪化債最常采用的方式。

2022年，先是富力集團、龍光集團等房企實現境內債展期。至當年年底，融創總計160億元境內債券整體展期方案獲債券持有人表決通過，加權平均展期3.51年，此后又按照調整后的安排在2023年兌付6.31億元。

根據彼時企業公告，多以部分或全部公開市場債券的展期為主，相對較為簡單且易操作，或許是由于對行業恢復過于樂觀，其展期時間一般維持在3至5年。

然而，房地產市場的回暖恢復仍需時間。今年以來，全國商品房銷售額降幅超過20%，房地產投資下降幅度超過10%。從房企銷售來看仍然較弱，根據中指研究院發布的《2024年1~11月中國房地產企業銷售業績排行榜》，TOP100房企銷售總額同比下降32.9%，1~11月銷售總額超千億元房企為9家（上年同期為16家），銷售總額超百億元房企共76家（上年同期為108家）。

另據光大證券統計顯示，2025年一季度、二季度及三季度，房企海內外債券預計到期（不考慮回售）總規模共計5491億元。其中，房企境內債在這三個時間段預計到期規模分別為1126億元、1075億元及1423億元，海外債到期金額分別為563億元、803億元及497億元。包括龍光集團、富力集團、碧桂園等此前已展期債券均將在2025年前兩個季度面臨多筆展期債券的本金或利息支付。

若依然以債務展期作為化債的主要手段，顯然已不符合當前市場發展情況，華泰證券就曾在研報中指出，出險房企對境內債務的化債方式較為單一，隨著時間推移，部分房企可能面臨再度展期的壓力。債券之外，銀行、信托貸款等其他有息負債的逾期問題亦亟待化解。

在這樣的背景下，房企需要的是一次真正意義上的債務重組，系統性、長期性地解決債務風險。以融創境內債重組取得突破性進展為標志，行業化債已經開始邁入重組新階段。

值得一提的是，融創中國則延續境外債重組成功的思路，給到債權人現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期等四個靈活選項，預計化債比例超過50%。而且，融創提供的選項中，沒有任何強制選項，同時留債展期部分也沒有設置上限。

對此，中指研究院企業研究總監劉水表示，這樣市場化化解債務的方案能夠從源頭減少債務，有助于企業真正走出債務危機，為房企爭取恢復流動性的時間，以換取未來企業價值回升以及償還債務的空間，同時也能更好地保護債權人利益。

據記者了解，近日，龍光也傳出境內債重組方案的消息，其中提供了現金兌付、可轉換債券和新債券三個置換條件供債權人選擇，這也再次印證了房企用債務重組化解債務壓力的趨勢。