每日經(jīng)濟新聞 2024-12-25 15:42:29
◎12月24日—25日,全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開,部署明年重點任務(wù)。會議指出,10月、11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,呈止跌回穩(wěn)勢頭。2025年將著力釋放房地產(chǎn)市場需求,改善供給,持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。此外,還將推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,包括支持城市政府因城施策,增加改善性住房供給,建立要素聯(lián)動新機制,推進商品住房銷售制度改革,加快建立房屋全生命周期安全管理制度,完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管,整治房地產(chǎn)市場秩序等。
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 魏文藝
“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模”“大力推進商品住房銷售制度改革,有力有序推行現(xiàn)房銷售,優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”??
12月24日至25日,全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議對2024年房地產(chǎn)市場進行了盤點,10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”勢頭。
同時,會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務(wù),分別是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“大力實施城市更新”“打造‘中國建造’升級版”和“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。
多位專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認(rèn)為,整體來看,本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務(wù),其中“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是重中之重。若各項政策加快落實,居民置業(yè)意愿提升,2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。
在“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面,會議指出,一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位,大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造,推進貨幣化安置,在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模,消除安全隱患,改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建,增加保障性住房供給,配售型保障房要加大力度,再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,2025年全國住建工作五項重點任務(wù)中,“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”排在首位,預(yù)計核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化,北上深繼續(xù)放松限購政策;降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進分析認(rèn)為,應(yīng)該重點關(guān)注全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提到的三個“更加”,即2025年要更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力、更加有力保障和改善民生、更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險隱患。
“若是觀察2024年類似的政策表述,在城鎮(zhèn)化等領(lǐng)域,相關(guān)部門也有類似表述,這說明各地在對待2025年房地產(chǎn)發(fā)展工作方面,尤其要從穩(wěn)增長和挖掘需求潛力等方面持續(xù)做好工作。”在嚴(yán)躍進看來,“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”這一表述深入落實了12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議精神,也將是明年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)和最關(guān)鍵任務(wù)。
“政策中比較重要的變化是,住房公積金的政策作用增加,這意味著住房公積金政策會持續(xù)發(fā)力,是各地要明確的重點方向。”嚴(yán)躍進表示,傳統(tǒng)商品房領(lǐng)域更多要做好存量盤活工作,同時保障房和配售型保障房工作要在增加或加大力度方面發(fā)力。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年各地出臺住房公積金相關(guān)政策超過400條,從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進行優(yōu)化調(diào)整,其中針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點之一。
“2025年,預(yù)計公積金政策仍將是各地促進需求釋放的重要政策方向,如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等,多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大,全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。”
值得注意的是,此前中央經(jīng)濟工作會議提出要“加力實施城中村和危舊房改造”,本次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進一步明確“在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模”。
“預(yù)計2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善,加快城中村改造節(jié)奏,隨著各項配套政策跟進落實,貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用,將是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。”陳文靜指出。近期包括鄭州等部分城市已經(jīng)通過城中村改造專項借款、房票安置結(jié)合的方式,實現(xiàn)了較好的新房銷售去化。
在本次會議提出的2025年全國住建工作五項重點任務(wù)中,“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”排在第二位。
具體來看,一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系,加快發(fā)展保障性住房,滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求,支持城市政府因城施策,增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機制,以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手,以人定房、以房定地、以房定錢,促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進商品住房銷售制度改革,有力有序推行現(xiàn)房銷售,優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度,為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管,整治房地產(chǎn)市場秩序,切實維護群眾合法權(quán)益。
“房地產(chǎn)發(fā)展新模式是最近幾年頂層會議持續(xù)提及的內(nèi)容,也是房地產(chǎn)企業(yè)在止跌回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型中要重點把握的方向。”嚴(yán)躍進表示,此次明確了五項重點工作,在住房供應(yīng)體系方面,要重點關(guān)注保障性住房和改善性住房的供給。
“保障房建設(shè)方面總體上思路是延續(xù)的,也是‘市場-保障’體系中持續(xù)推進的工作。但是重要的變化是,2024年對于改善型需求,更多是從需求端進行分析,而目前比較明確提及了改善性住房的供給,尤其是和好房子進行結(jié)合。”嚴(yán)躍進表示據(jù)此可以判斷,相關(guān)房企要積極研究一系列涉及改善型住房的工作內(nèi)容,其對于產(chǎn)品設(shè)計等具有非常重要的影響。
嚴(yán)躍進表示,在推動建立要素聯(lián)動性機制方面,核心點要把握各地住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃,這對于后續(xù)影響“人房地錢”具有非常重要的影響。各地尤其要深入研判人口變化和購房需求變化等新情況,更精準(zhǔn)促進房地產(chǎn)各要素的匹配。同時還需要重點關(guān)注一句提法,即“促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定”。換句話說,在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來,這是比較明確地提出2025年要促進房地產(chǎn)供需平衡,該表述具有非常重要的信號意義。
“此次會議非常明確地提出大力推進商品住房預(yù)售制度改革,加快建立房屋全生命周期安全管理制度,這也意味著預(yù)售制度在2025年會有較大調(diào)整。調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售,也包括預(yù)售資金監(jiān)管。”在嚴(yán)躍進看來,購房者對于現(xiàn)房銷售的認(rèn)可程度比較高,2024年各地對于房屋養(yǎng)老金制度有過試點,最為核心的是,2025年要密切做好房屋體檢等工作,防范流于形式。
此外,本次會議明確提出要“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。同時在打造“中國建造”升級版重點任務(wù)中,也強調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑,這些也是推動“好房子”建設(shè)的發(fā)力點。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,目前全國已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則,引導(dǎo)和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,提升購房者居住體驗,如不少城市已經(jīng)出現(xiàn)得房率超100%的新房項目。
陳文靜表示:“預(yù)計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策,為‘好房子’供給提供支持,本次會議也強調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板,各項支持政策或?qū)⒏M落地。而‘好房子’不斷放量,也有望進一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放,促進市場修復(fù)。”
“2025年將是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期,前期部署的政策能否落地是關(guān)注的重點。在內(nèi)外部環(huán)境下,形勢已形成了倒逼,中央經(jīng)濟工作會議明確了取向一致性考核,在自上而下的協(xié)調(diào)下,預(yù)計2025年能明顯見效。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,12月以來(12月1日—22日),重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%,重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。
陳文靜根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,中性情形下,預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降;樂觀情形下,若城中村改造及收儲存量房等加快落實,居民置業(yè)意愿提升,2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。
封面圖片來源:視覺中國-VCG111491046868
如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟新聞APP