每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議對2024年房地產(chǎn)市場進行了盤點，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”勢頭。同時，會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“大力實施城市更新”“打造‘中國建造’升級版”和“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。

多位專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是重中之重。若各項政策加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。

著力釋放市場需求

在“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面，會議指出，一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，2025年全國住建工作五項重點任務中，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”排在首位，預計核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析認為，應該重點關(guān)注全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提到的三個“更加”，即2025年要更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設穩(wěn)增長巨大潛力、更加有力保障和改善民生、更加系統(tǒng)防范化解風險隱患。

“2024年，在城鎮(zhèn)化等領域相關(guān)部門也有類似表述，這說明各地在對待2025年房地產(chǎn)發(fā)展工作方面，尤其要從穩(wěn)增長和挖掘需求潛力等方面持續(xù)做好工作。”在嚴躍進看來，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”這一表述深入落實了中央經(jīng)濟工作會議精神，也將是明年房地產(chǎn)工作的首要任務和最關(guān)鍵任務。

“政策中比較重要的變化是，住房公積金的政策作用增加，這意味著住房公積金政策會持續(xù)發(fā)力，是各地要明確的重點方向。”嚴躍進表示，傳統(tǒng)商品房領域更多要做好存量盤活工作，同時保障房和配售型保障房工作要在增加或加大力度方面發(fā)力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年各地出臺住房公積金相關(guān)政策超過400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認定等方面進行優(yōu)化調(diào)整，其中針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點之一。

2025年，預計公積金政策仍將是各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，對多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

值得注意的是，此前中央經(jīng)濟工作會議提出要“加力實施城中村和危舊房改造”，本次全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議進一步明確“在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模”。

“預計2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏，隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。”陳文靜指出。近期包括鄭州等部分城市已經(jīng)通過城中村改造專項借款、房票安置結(jié)合的方式，實現(xiàn)了較好的新房銷售去化。

增加改善性住房供給

在本次會議提出的2025年全國住建工作五項重點任務中，“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”排在第二位。

具體來看，一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護群眾合法權(quán)益。

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式是最近幾年頂層會議持續(xù)提及的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在止跌回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型中要重點把握的方向。”嚴躍進表示，此次明確了五項重點工作，在住房供應體系方面，要重點關(guān)注保障性住房和改善性住房的供給。

“保障房建設方面總體上思路是延續(xù)的，也是‘市場-保障’體系中持續(xù)推進的工作。但是重要的變化是，2024年對于改善型需求，更多是從需求端進行分析，而目前比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結(jié)合。”嚴躍進認為，據(jù)此可以判斷，相關(guān)房企要積極研究一系列涉及改善性住房的工作內(nèi)容，其對于產(chǎn)品設計等具有非常重要的影響。

嚴躍進表示，在推動建立要素聯(lián)動性機制方面，核心點要把握各地住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，這對于“人房地錢”具有非常重要的影響。各地尤其要深入研判人口變化和購房需求變化等新情況，更精準促進房地產(chǎn)各要素的匹配。同時還需要重點關(guān)注一句提法，即“促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定”。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，這是比較明確地提出2025年要促進房地產(chǎn)供需平衡，該表述具有非常重要的信號意義。

“此次會議非常明確地提出大力推進商品住房預售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，這也意味著預售制度在2025年會有較大調(diào)整。調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預售資金監(jiān)管。”在嚴躍進看來，購房者對于現(xiàn)房銷售的認可程度比較高，2024年各地對于房屋養(yǎng)老金制度有過試點，最為核心的是，2025年要密切做好房屋體檢等工作，防范流于形式。

此外，本次會議明確提出要“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。同時在打造“中國建造”升級版重點任務中，也強調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑，這些也是推動“好房子”建設的發(fā)力點。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前全國已有多地在新供應地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，引導和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗，如不少城市已經(jīng)出現(xiàn)得房率超100%的新房項目。

陳文靜表示：“預計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為‘好房子’供給提供支持，本次會議也強調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，各項支持政策或?qū)⒏M落地。而‘好房子’不斷放量，也有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。”

“2025年將是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，前期部署的政策能否落地是關(guān)注的重點。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，12月以來（12月1~22日），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。

陳文靜根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。