每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

去年10月以來，熱點城市土拍市場持續活躍，最終帶動百強企業全年拿地總額同比降幅收窄。

中指研究院最新數據顯示，2024年TOP100企業拿地總額9280億元，同比下降29.7%，相較去年前11月降幅收窄1.8個百分點。其中，中海地產以688億元的權益拿地金額領跑行業，保利發展和華潤置地分別以583億元和543億元排在第二和第三位。

“年內市場復蘇節奏緩慢，多數房企拿地規模和力度都處于較低水平。同時，央企、國企及部分民營房企拿地仍保持一定投資規模。”中指研究院企業研究總監劉水向《每日經濟新聞》記者分析指出，2020—2024年，TOP100企業拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減，這與房地產市場下行、融資環境偏緊、民營房企違約事件頻發密切關聯。“未來，如若不利于投資的因素消退，企業仍有望恢復拿地節奏。”

央企和國企仍是拿地主力

據中指研究院測算，2024年拿地金額TOP100企業中，央企、國企及地方國資的數量和金額占比超八成。其中，央企和國企拿地金額占比約50%，拿地金額TOP10企業受到銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，獲取土地資源的優勢日益明顯。

每經記者注意到，今年以來“中建系”公司投資地產業務規模呈明顯增長趨勢，中建壹品拿地規模升至行業第八位，中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和也進入房企拿地金額TOP100行列。

2024年房企拿地金額及面積TOP10 來源：中指研究院

相較而言，拿地金額TOP100企業中，民營企業僅11家，拿地金額占比僅為8.5%。具體來看，龍湖集團、濱江集團等大中型民營企業仍繼續拿地，以滿足開發需要。其中，濱江集團2024年以219億元排在房企拿地金額榜第七位，龍湖集團以68億元排在第32位。

“隨著行業加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額，如四川邦泰集團拿地額超百億元，保持較高投資規模；偉星房產、寧波江山萬里、湖南運達房地產則在各自的重倉城市積極拓儲。”劉水表示。

在2024年房企全口徑新增貨值榜上，中海地產、華潤置地和保利發展分別以1777億元、1665億元和1293億元位列行業前三。同時，上述三家房企的權益新增貨值也均超過千億元，分別達到1577億元、1175億元和1188億元。其中，TOP10企業2024年全口徑新增貨值總額為9835.5億元，占TOP100企業的35.5%，新增貨值門檻為121億元。

2024年房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

熱點城市土拍熱度升溫

2024年以來，多個熱點城市進一步優化土拍規則、容積率及計容規則，改善土地規劃設計條件和套型要求，支持高品質住房建設，為房企打造“好房子”創造先決條件。

從一線城市開始，去年就陸續有不限價地塊掛牌出讓。套型限制方面，3月，深圳發文取消“70/90”政策；8月，上海發文優化“70/90政策”，調整套型供應結構。隨著優化后中小套型面積標準提升和供應比例下調，更多大面積戶型產品進入新房市場，以適應當下住房需求結構變化、滿足改善性住房需求。

2024年8月15日，上海優化土地出讓交易規則，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即熱門地塊不再單純采取“價高者得”模式，這意味著熱門地塊將進行兩輪競價及兩輪競高品質建設標準。

從去年四季度開始，上海、深圳、杭州、成都等熱點城市的土拍熱度持續升溫。

以杭州為例，去年10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊成交溢價率達29%；去年10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊成交溢價率達51%；去年11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊成交溢價率均超30%；去年12月19日，杭州北干東單元地塊成交溢價率達76.5%，喬司新城中心區地塊的成交溢價率為48.83%。

再看成都，去年11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價率分別達到46.1%、44.4%。

2024年全國住宅用地成交總價TOP10

在去年11月27日的上海土拍中，浦東新楊思地塊觸達中止價，溢價率達40.4%，轉入“高品質建設”環節；在去年12月30日的土拍中，徐匯龍華地塊觸發中止價，裝標競到7000元/平方米，配套公建競到1840平方米，成為繼新楊思地塊后上海第二宗觸發“雙高雙競”中止價的地塊。

在核心城市的土拍熱度之下，去年12月全國住宅用地成交總價TOP10門檻值達到35億元，北京、深圳分別拍出一宗總價超百億元的地塊。其中，深圳市南山區粵海街道地塊以總價185.12億元排在榜首，刷新深圳涉宅地塊成交總價記錄，成交樓面價為70388元/平方米，溢價率達46.32%。

北京的百億元地塊則是豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊，成交總價為110.54億元，該地塊也是近年來北京首宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。此外，上海也有兩宗地塊入榜，總成交金額達86.9億元。

長三角城市群顯著領先

長三角地區在2024年依然表現最為亮眼，其TOP10企業的拿地金額穩居首位，達到1848.4億元。緊隨其后的是京津冀和粵港澳大灣區，其TOP10企業的拿地金額分別為1258億元和919.3億元。

從企業維度來看，中海地產在四大城市群的拿地金額均入榜TOP10。具體來看，中海地產排在京津冀拿地金額首位（384億元）、長三角第十位（113億元）、粵港澳大灣區第四位（93億元）和中西部城市群第九位（50億元）。

此外，在長三角斬獲土地金額TOP3的企業分別為綠城中國、招商蛇口和濱江集團，邦泰集團則成為中西部拿地金額第一的企業。

從重點城市拿地TOP10房企的情況來看，央企、國企和地方國資仍是拿地主力，民企則主要在重點深耕區域補充土儲。如中海地產，在北京、上海、杭州、成都均進入拿地金額榜TOP10；保利發展、綠城中國、中國金茂均在3個城市位列拿地金額榜TOP10。濱江集團在“大本營”杭州穩居拿地金額榜首位，建杭置業、興耀房產集團等房企深耕重點城市增加土地儲備。

從企業布局情況來看，據克而瑞觀察，各企業2024年拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹慎。一方面，房企布局城市進一步減少，從拿地金額TOP10企業中的全國性房企來看，沒有一家企業2024年投資城市超過20個。另一方面，一二線城市成為典型企業投資的首選，TOP10企業中有9家企業在一二線城市的拿地金額占比超過95%，越秀地產、濱江集團、中建壹品的拿地全部集中一二線城市。

對于2025年的土拍市場，劉水預測：“核心城市人口吸附力強，購房需求旺盛，市場或將率先止跌回穩，疊加頭部房企投資布局向核心城市集中，核心城市土拍市場或將維持一定活躍度，但整體土拍市場回暖仍需要銷售市場回暖支持。”

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝