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上海露香園二期地塊?每日經濟新聞資料圖

如果要用一個字定義2024年上海樓市，那就是——貴。

去年上半年，套均2500萬元以上的豪宅，上海日均賣出12.5套；到了下半年，豪宅標準悄然提升到3000萬元，平均每天賣掉7套。

上海市場對于豪宅“開盤即罄”已經習以為常，甚至十幾秒賣出一套豪宅也不再是什么令人驚訝的消息了。

即使是在七八月這樣的傳統淡季，套均價格“半個小目標”的豪宅仍然搶手：融創外灘壹號院二期二批次110套超大戶型開盤，1小時內清盤，銷售額近57億元；融創錦園項目首開一搶而空，33套房源成交金額18.27億元；總價更高的綠城前灘百合園三期10套別墅，總價5300萬～1億元，認購率達到210%。臨近去年年末，中海·領邸玖序為豪宅收官，118套平均總價約4100萬元的濱江大平層，30分鐘左右全部售罄。

頭部開發商在上海賺得盆滿缽滿，特別是中海地產，全年總銷售額突破700億元，被認為是全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。據克而瑞統計，中海地產在上海全口徑銷售額達到702.23億元，斷層式領先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。

去年全國11個百億單盤，上海獨占7個?

上海易居房地產研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱在2023年度發布會上公布了上海豪宅銷售數據：總價3000萬元以上的新房，全國共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬元以上的二手房成交套數，上海占了42.7%、529套。

“包括香港在內的全國范圍，上海應該是近幾年高端住宅銷售最集中的區域，而且有越賣越多、比例越來越高的現象。”丁祖昱說。

2024年上海樓盤銷售金額前十 圖源：克而瑞

不僅如此，高端項目的單盤戰績也值得深入分析。

2024年全國誕生了11個業績超百億元的樓盤，上海獨占7個，依次分別是中海·順昌玖里，中海領邸、融創外灘壹號院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利·世博天悅和華潤中環置地中心。除了華潤中環置地中心“以量取勝”外，其余6個項目單價均超過16萬元/平方米。

排名第一的中海·順昌玖里單價達到21.4萬元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤銷售，創下196.5億元的開盤銷售紀錄，單項目全年合計銷售370億元，成為高端住宅中的全國銷冠。

“而在此之前，沒有一個單一項目全年賣到過370億元。”丁祖昱指出，項目是高層和風貌別墅相結合的產品，因此客戶群體更加豐富一些，總價從3000多萬元到上億元。

去年下半年，上海市場還有另一個現象級住宅項目——翠湖天地六和，盡管單價高達20.8萬元/平方米，但108套豪宅開盤售罄，累計銷售金額119.79億元。

當時的市場說法是：“全上海的有錢人都在等它。”

露香園和保利·世博天悅的單價都達到了16.7萬元/平方米，銷售額分別是115億元和110.3億元。

此外，上海還有部分新開盤和體量較小的高端住宅。在克而瑞評出的五大豪宅作品中，弘安里、陸家嘴太古源·源邸、香港置地·啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等等，均在2024年創下了認購率270%～492%，開盤日光的好成績。

“售罄壓力不大”

某豪宅項目市場部負責人曾對《每日經濟新聞》記者分析，從上海高端宅地供應的速度來看，此后每年的豪宅供應（2500萬元以上級別）可能達到至少3000套。

這一供應量，已經接近了2024年全年的消化能力。而每經記者注意到，去年四季度之后，不少高端項目開盤選用了“少量多次”方式，而即使推盤套數不多，項目也不再觸發積分。

新的項目供應和準豪宅地塊還在路上。太古源、金陵東路項目、錦園（更名為融創壹號院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。

在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續高端市場的熱度？

上海中原地產資深分析師盧文曦對每經記者說：“消化肯定是能夠消化的，只是節奏、速度未必會像2024年那么快了。其實2024年下半年市場已經表現出了分化，搶手的項目可能開盤就售罄；即使消化得不那么好，半年之內也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開盤之初并不火爆，但最后也去化了，總體來說高端住宅售罄的壓力不大。”

“全款買房比例不小”

值得注意的是，2024年3000萬元以上的二手房也增加了6%，但是套均價格億元以上的成交比例下降。對此，丁祖昱解釋，“因為可替代的新房產品出現，既有風貌別墅，還有一些優秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項目，從原來的二手房轉向了一手房。”2024年都有哪些人在買豪宅？融創外灘壹號院市場負責人曾向記者透露：“本地和江浙一帶的客戶大約各占40%，這些客戶通常出手闊綽，第一批次全款買房的客戶占了一半左右。”每經記者從翠湖天地六和公布的銷售搖號排序結果看到，買房人的身份證號碼顯示為全國不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅營銷負責人也向記者透露，不少其他省市具備上海購房資格的買家積極參與搖號競爭，并且出手闊綽，全款買房的比例不小。上海某頭部豪宅項目營銷負責人也表示：“2024年外地客戶到上海進行資產配置的現象明顯，特別是有核心資源的房子。其實部分客戶并不具備買房資格，但孩子在國外留學，通過畢業落戶的方式獲得房票來買房。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉曾在去年年中對《每日經濟新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區域的項目存在價格倒掛，又是核心資產，未來三到五年大概率是價格上行周期。”“2025年，市場肯定還是有看頭的，關鍵就看有沒有好產品。風貌產品會面臨些許壓力，具體市場表現還是要看各種項目的競爭力。”盧文曦分析。

記者|包晶晶?編輯|陳柯名 陳夢妤 杜恒峰

校對|王月龍

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