每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

在境外債重組取得新進展后，碧桂園（HK02007，股價0.485港元，市值135.74億港元）延遲發布近一年的2023年年報也終于出爐。

1月14日晚間，碧桂園發布2023年年報和2024年半年報。截至2023年12月31日止年度，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約1743億元（人民幣，下同），歸屬公司股東權益的合同銷售面積約2170萬平方米，實現總收入同比減少6.8%至4010億元，實現稅前虧損約1673億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，2023年碧桂園營銷及行政費用同比下降8.6%至180億元，現金及現金等價物約為638億元，總借貸下降至約2496億元。

2024年上半年，碧桂園的虧損大幅收窄。據2024年中報，碧桂園合同銷售金額約為260億元，合同銷售面積約265萬平方米，總收入同比減少54.9%至1021億元，期內虧損約為150.64億元，公司擁有人應占虧損約為128.42億元。

來源：碧桂園公告

碧桂園回應大額虧損

對于2023年出現大額虧損，碧桂園方面回應稱，2021年以來房地產市場逐步進入下行周期，銷售量價持續下滑，相關資產價值嚴重縮水。為客觀反映市場變動對公司資產價值的影響，公司對在建物業及持作銷售的已落成物業進行計提減值約824億元。

碧桂園指出，受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，部分應收款項存在無法回收的風險，計提金融資產及財務擔保減值損失凈額約372億元，上述兩項合計占稅前虧損總額的71.5%。

此外，碧桂園2023年錄得營銷及市場推廣費用和行政費用約180億元、凈財務費用約55億元，以及其他收入和損失凈額約103億元。

受營收大幅下降和利潤虧損等影響，碧桂園面臨流動性壓力陡增。綜合財務狀況表顯示，碧桂園非流動資產約為1368億元，流動資產約為1156億元，流動負債約為1126億元，非流動負債約為78億元，股東權益約為886億元。公告指出，碧桂園面臨階段性流動性壓力，集團的總債務中有約1420億元發生違約或交叉違約。

相較2023年千億級別虧損，碧桂園在2024年上半年的業績表現有所好轉，實現總收入同比減少54.9%至1021億元，期內虧損約為150.64億元，公司擁有人應占虧損約為128.42億元。

對于2024上半年虧損收窄，碧桂園表示，受益于2023年已較充分的計提存貨減值準備，致使2024年上半年需計提的存貨減值已大幅減少，致使本期結算毛利同比有所回升。

來源：碧桂園公告

碧桂園表示，2024年上半年，為確保有限資源優先保交房，公司通過歸零預算全面控制非剛性費用支出，成果顯著。銷管費用同比上年同期大幅下降51%，其中行政費用同比降低25%，銷售費用同比下降63%。

對于2024年全年能否達到盈利，碧桂園回應稱，2024年上半年市場雖然依舊疲軟，但受益于2023年已計提較大額減值準備，致使需額外計提的存貨減值已大幅減少，預計2024年全年虧損會大幅收窄。由于當前集團仍處于保交房和修復資產負債表的過渡階段，對于恢復盈利的時間暫無法預估。

碧桂園指出，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。同時，由于存貨的公允價值伴隨市場情況動態波動，隨著外部環境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉回。長期來看，公司當下的資債壓力有望逐步減緩，輕裝上陣，未來權益預計會有較大的增厚空間。

今年核心工作仍是保交付

保交付是碧桂園出現流動性危機之后被提及的最高頻詞之一，在公司內部也是重中之重。為降低負債和保交付，碧桂園完全收縮了業務線和支出。

2024年碧桂園再次精減國內地產區域至14個，2024年上半年銷管費用同比大幅下降51%，存貨減值計提大幅減少為27億元。

值得注意的是，自出現流動性危機以來，碧桂園開始轉讓資產以回籠資金。據每經記者不完全統計，自2022年以來，碧桂園已處置難銷類資產及盤活沉淀資金回籠超過600億元。2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元。2024年12月，碧桂園轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，總代價20億元，擬將出售事項所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交樓等項目建設開支。

家族支持方面，碧桂園方面表示，自成立至今，控股股東及家族通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等多種方式已累計支持集團總額約416億港元，且從未減持股票，其中2021年至今累計向公司提供折合約96億港元的無息無抵押借款等現金支持。

不過，如果市場未來不能表現出強烈復蘇之勢，從實際經營帶來的現金流量表來看，碧桂園化債和保交付壓力并不小。截至2024年6月，碧桂園經營活動產生的現金流量約為44.25億元，投資活動產生的現金流量約為24.32億元，融資活動產生的現金流量約為-26.7億元。報告期末，碧桂園的現金及現金等價物余額為66.98億元。

在此之下，碧桂園2024全年累計交付房屋約38萬套，未達到年初制定的48萬套目標。對于未來保交房任務及計劃，碧桂園表示，公司未來仍有約20萬套房屋交付任務，公司將會依托當前各項利好政策，積極爭取政府支持，努力盤活各類大宗資產及沉淀資金，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開展。同時，按照極限收支、一樓一策的運營思路極限推進剩余的房屋建設，努力做好保交房任務的收官工作。

來源：碧桂園微信公眾號

1月6日，在碧桂園召開的2025年第一次集團月度管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就當前政策及市場環境、集團當前重點工作、未來發展及人才戰略進行了深入分析。面對充滿挑戰與機遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復資產負債表，并鼓勵全體員工全力以赴，確保各項工作順利推進，為公司的長遠發展奠定堅實基礎。

未來是否還有王牌？

事實上，市場最關注的是碧桂園是否還有王牌在手，以支撐未來的交付和償債。

2024年半年報顯示，碧桂園開發項目共3059個，遍及31個省（自治區、直轄市），298個地級市，總計覆蓋1373個區/縣，國內未售權益總貨值約6041億元。碧桂園表示，集團將視市場環境和企業自身經營情況，在積極處理存量庫存的同時，結合企業戰略部署以銷定產，審慎重啟投資拿地相關工作。

截至2024年年底，在土地收儲方面，碧桂園與地方政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內完成盤活。截至2025年1月9日，集團共有超200個項目獲批納入“白名單”，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。

當下，碧桂園也亟需在資本市場上復牌，有可供衡量和評判的價格，以推進債務展期順利。1月9日，碧桂園宣布其境外重組提案的關鍵條款，已與包含中銀香港、建銀亞洲在內的七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，協調委員會支持公司持續努力落實重組，并愿意與公司合作，確保集團繼續其業務，將干擾降到最低。

來源：碧桂園公告

如果順利落實，重組提案將使碧桂園實現大幅去杠桿化，減少債務最多116億美元。此亦包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

碧桂園表示，據此，集團將擁有更具可持續性的資本結構，使其能夠專注于交付住房、繼續業務運營、保持資產價值及落實其認為最有潛力為所有利益相關者提供價值最大化的業務及資產出售策略。

分析人士認為，債務重組工作的推進，不僅是應對當前困境的必要手段，更是為公司未來的發展鋪平道路的關鍵一步。通過債務重組，公司能夠優化債務結構，減輕利息支出，延長還款期限，整體減輕債務壓力，從而卸掉包袱、輕裝上陣，為未來的戰略調整和發展爭取了更大的空間。長遠來看，債務重組的有序推進也有利于保護業主、員工、債權人和合作伙伴等各利益相關方的合法權益并實現價值最大化。

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