每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

2月11日，保利發展聯手中國金茂拿下北京市三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007、三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，成交總價87.295億元，溢價率10.5%，住宅樓面價約5.17萬元/平方米，沒有土地限價和銷售指導價。

北京市三間房地塊于2024年12月31日正式掛牌，用地性質為R2二類居住用地、A334托幼用地。土地規模68996.22平方米，規劃建筑規模172935.566平方米，起始價為79億元。

來源：北京市公共資源交易服務平臺

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者表示，這是朝陽區第三次以組合打包的形式進行土地出讓。本次報名企業有三家，分別是中海地產、招商蛇口和“保利發展+中國金茂”聯合體，但競拍后半程主要是中海地產與“保利發展+中國金茂”聯合體的競爭。從舉牌積極程度來看，“保利發展+中國金茂”聯合體明顯對本宗地塊更加渴望。

記者注意到，此前朝陽區兩宗打包地塊分別是中建智地112億元拿下的酒仙橋+前葦溝+電子城地塊，以及中海地產153億元拿下的酒仙橋+十八里店+小紅門地塊。

從出讓文件看，三間房地塊組合的三宗地塊分別是R2二類居住用地1205-0007，用地規模3.68萬平方米，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米；R2二類居住用地1202-0006，用地規模2.76萬平方米，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米）；幼兒園教育用地1202-0007，用地規模0.46萬平方米，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，限高16米（屬于無償配建地塊，建成后需移交政府部門）。合并之后土地總面積約6.9萬平方米，地上建筑規模17.29萬平方米。

值得一提的是，這一組合地塊經過了調規。原本D區1205由0007和0020兩宗地塊組成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出讓將0020地塊剔除。與此同時，0007地塊的用地面積雖未改變，但容積率從原來2.8下調至2.5，地上建面減少了1.09萬平方米。此外，1202-0006地塊在打包后，其控高由原先的60米調整為60米（局部80米）。這些調整一方面減輕了開發商的拿地運營成本，另一方面也提高了小區的居住舒適度，讓空間更加開闊。

張凱指出，項目周邊過去近一年內并無新房項目入市。2023年，光煦境和璽悅朝陽開盤時，當期銷售指導價為8.5萬元/平方米，且均已售罄，現房項目也已入市。去年9月，和光煦境推出96套現房，目前已網簽91套，網簽均價為7.5萬元/平方米；今年1月，璽悅朝陽推出86套現房，目前已網簽28套，網簽均價為8.3萬元/平方米。

此外，保利發展2024年僅在北京拿下一宗土地，即海淀嘉華天珺項目，總價89億元。“保利發展此時選擇補倉，可謂時機正好，勢在必得。”張凱認為。

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