每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

“西三環新房降價了，165平方米總價1420萬元，每平方米送2萬元標準裝修！”

“新房102平方米原價642萬元，現內部特價555萬元；120平方米原價760萬元，現內部特價610萬元。”

這段時間，《每日經濟新聞》記者不斷收到北京此類內容的視頻推送，但數位渠道中介人士和受訪開發商人士均透露了一個類似觀點：市場比較平穩，沒有出現大波動，新房的產品力越來越好。

每經記者近日實地走訪北京房地產市場發現，如今開發商更在意產品細節，如節能環保性、家電品牌高端性；沒有過多花式營銷舉措，更實在，基本保持了如“一周內交齊首付”等前置條件下的常規折扣。

2月11日，中指研究院高級分析師范詒杰在接受每經記者采訪時表示，2025年1月，在長安華曦府、保利錦上、璀璨公元等項目帶動下，朝陽、順義、門頭溝、昌平等區域網簽規模較高；從來訪認購數據來看，海淀、門頭溝、朝陽、豐臺、昌平等區域市場保持一定熱度。

北京隅·西頌設在萬達廣場的蓄客點 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

 

“對小陽春很有信心”

“緊張得手心都出汗，這幾天一直在為土拍做準備。”

2月11日，北京拍出開年首宗不限價地塊，有參與土拍的開發商人士向《每日經濟新聞》記者表示。據悉，該公司旗下項目春節“不打烊”，大家采取了輪崗值班制度，以滿足客戶需求。

中指研究院指出，去年四季度以來，北京市場持續回升。春節期間，北京大多數樓盤“不打烊”，利用假期窗口進行銷售。從市場表現來看，受假期因素影響，案場來訪及認購較節前有所減少，價格未有明顯變化，整體市場表現相對平穩。

從網簽數據來看，春節期間，北京新房網簽成交量較去年春節增長約5%。從項目表現來看，市場延續分化趨勢，熱點區域項目及改善產品表現相對較好。營銷活動方面，多數樓盤結合新春主題，開展了一系列特色活動，優惠方式主要以特價房和折扣優惠為主。

據每經記者梳理，2月12日～16日，北京保利嘉華天珺、頤璟和煦等多個在售項目推出了諸如元宵節特價房、到訪客戶即領刮刮樂、全民薦新成交享傭金等活動；中建壹品花香壹號、壹品興創·御景星城·元啟等在售項目推出到訪禮品、成交即享九八折、一口價房源等活動；中海北京新城旗下京華玖序、學府里等多個項目元宵當日同步開啟直播，并有禮品送出；北京龍湖觀萃、御湖境等在售項目則有元宵節購房九九折、成交立享10萬元優惠、福利房源限時秒殺等活動。

某央企開發商在北京有多個在售項目，該公司相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對公司項目很有信心，對接下來的樓市“小陽春”行情也很有信心。

“其實從拿地節奏也可以看出，我們重倉北京，有的放矢，不拿無效地。”該名人士表示，接下來的重點工作就是強推新盤區域。

中海豐和三號院項目營銷中心  圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

 

“各種配置恨不得都上”

“我們項目在豐臺一直賣得比較好。”每經記者以購房者身份走訪了北京數個在售新盤，中建云境置業顧問向記者舉例稱，中間樓層的109平方米戶型，疊加7天內交完首付等優惠，總價約900萬元，據此計算的單價約8.3萬元/平方米。

“項目已經是準現房狀態，作為改善型樓盤，周邊配套比較成熟，地理位置優越，近期看房人確實比較多。”該置業顧問告訴每經記者。

每經記者了解到，中建云境主推109～192平方米戶型，所在的郭公莊同一地塊目前還有另一個高端項目中海豐和叁號院在售，兩者不僅同日拿地，銷售指導價都是9.2萬元/平方米，兩個售樓處也僅相隔200余米。

不過中海豐和叁號院主推168～262平方米大平層，與中建云境形成差異化，官宣起價1500萬元。在溝通中，每經記者能感覺到該項目置業顧問相對強勢，不斷強調自身項目的高端屬性和熱銷，“這是最新一代產品，有贈送，得房率高”。

從北京市住建委數據看，中海豐和叁號院目前網簽64套，成交均價約8.7萬元/平方米。公開信息顯示，中海豐和叁號院項目套數為412套。相比之下，中建云境網簽120套，成交均價約8.1萬元/平方米。公開信息顯示，中建云境網項目規劃有800余套房源，目前還有大戶型未開售。

作為前兩年北京的供地大戶，現階段豐臺區各板塊新盤競爭十分激烈，比如豐臺科技園板塊，除了前文提到的中建云境和中海豐和叁號院，還有計劃2月底開放售樓處的北京隅·西頌項目；麗澤商務區板塊則云集了北京瑞府、端禮著、煜澤臺等新老高端項目，還有計劃2月15日開放臨時售樓處的中海萬泉寺項目，吹風價10萬～12萬元/平方米。

每經記者采訪獲悉，目前豐臺區域庫存量較大，不少項目都處于現房或準現房狀態，對開發商來說，接下來的競爭只會越來越激烈。但從另一個角度看，現房銷售的“所見即所得”可以減少部分購房者的擔憂。

主做豐臺區域的渠道中介小余向每經記者坦言，這幾天剛剛恢復市場熱度，價格也沒有很大波動，不過以后豐臺的房子高得房率甚至超過100%得房率可能會成為常態。如果不著急，確實可以再等一等。

中建云境在建現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

 

“越往后房子質量會越好，能感覺到現在的新房不論從得房率還是質量角度看，都更保值，住起來更舒適。”小余表示。

對于接下來的市場情況，前述央企開發商人士認為，去年觀望和擠壓的客群可能會有一次爆發，加上供地量大，很多項目扎堆入市，“但我們對自己有信心，項目一直是銷冠，也一直在加推”。

“北京樓市又到了一個拐點，產品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔心市場。”他表示，“現在一拼產品力、二拼服務力，市場還會繼續分化，好的項目只會越來越好。我們的客戶以改善客群為主，有自己的購房邏輯，認同‘好房子’”。

在實際走訪中，每經記者最明顯的感受是，曾經是高端豪宅配置的270度觀景飄窗，如今則頻頻出現在許多項目的樣板間里。

范詒杰指出，海淀、朝陽、豐臺、昌平等核心或熱點區域的改善項目及高性價比樓盤更受市場青睞。海淀等核心區域，產業、交通、教育等配套完善，需求支撐度較高。此外，隨著政府鼓勵“好房子”建設，2024年以來北京樓市產品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導則的出臺，使得北京樓盤產品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項目更具競爭力。

對于“好房子”，幾乎所有受訪對象都提到了這一點。這也就意味著，接下來北京樓市的產品力競爭會越來越激烈。據每經記者了解，2月接下來這半個多月，北京還有一大批新盤將要入市。

“整體來看，2025年以來，北京房地產市場延續止跌回穩行情。”范詒杰表示，基于止跌回穩政策持續落地，需求側信心逐步恢復，同時疊加海淀等區域改善及高性價比項目入市，北京“小陽春”值得期待。

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封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝