春節以來，多家房企陸續公布了債務重組方面的最新進展。 如龍光集團宣布約76%的債權人加入CSA（整體債權人支持協議），經過兩年多的談判，其境外債務重組取得了突破性進展；遠洋集團境外債重組英國計劃獲批生效，香港方案穩步推進；佳兆業香港計劃于2月28日舉行境外債務重組相關會議；金科股份將于2月18日召開第二次債權人會議審議表決《金科股份重整計劃（草案）》…… 多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，近期多家房企重組順利進行，為房地產行業走出困境帶來希望。同時，多元化的重組方式和新老工具結合的運用，也為房企債務重組提供了更多思路。 東方證券指出，在當前行業背景下，今年房企債務到期規模高于2024年，償債壓力較大。而隨著多家房企的債務重組推進，消債比例提高漸成趨勢，境內外債務重組也將加速。 多家房企公布債務重組進展 2月13日，金科股份公告稱，公司及重慶金科的第二次債權人會議分別定于2025年2月18日9時30分及14時30分以網絡方式召開。目前重整相關工作正穩步開展，公司正積極配合法院及管理人開展重整債權申報與審查、籌備出資人組會議及第二次債權人會議、推進重整投資協議履行等工作。 此前的2月12日，龍光集團公告稱，截至當日，持有該公司境外債務本金總額62.07億美元的債權人中，約有76.4%已加入整體CSA。 龍光集團最新重組方案發布于今年1月初， 債權人可選擇為現金支付、短期票據與強制可轉債的組合、強制可轉債以及長期票據四種選項。重組方式與之前相同，不過對比新舊方案之后，被業界評價為消債力度加大。 來源：龍光集團公告 就重組安排，龍光集團表示，考慮到債權人需要更多時間完成內部審批流程及春節假期因素，龍光接納債權人的要求與建議，將早鳥CSA費用截止日期延長至2025年2月12日，一般CSA費用截止日期為2025年2月27日。 有接近龍光人士表示，根據香港法律，重組方案需獲得75%以上債權人支持同意，法院才會批準生效。從境外債務重組后續流程來看，在已經獲得足夠比例債權人同意的情況下，后續只待法庭程序完成，龍光的境外債重組方案將正式生效。 中證鵬元評級評論員史曉姍分析認為，從近期企業的全面境外重組情況來看，在遇到談判僵局時，可以通過使用“協議安排”等法院參與的庭外重組形式來提高重組協議通過的概率。 而當前債權持有人的態度也有轉變，以前不能接受削債，現在更加理性，在當前市場環境下，維持企業長期經營能力、接受一定的削債是更切實際的選項。 此外，遠洋集團于2月6日宣布境外債務重組取得重大進展。其尋求批準英國重組計劃的申請在2025年1月15~20日聆訊，后獲英格蘭法院批準。2月5日（倫敦時間），批準指令的蓋章副本在倫敦憲報刊發，英國重組計劃當日生效。 來源：遠洋集團公告 根據公告，遠洋集團相關境外債務重組通過英國重組計劃與香港協議安排實施，目前尋求批準香港協議安排的呈請聆訊定于2月19日上午在香港法院進行。于公告日，協議安排的生效日期尚未發生。 2月5日晚間，禹洲集團在港交所公告，公司有意尋求計劃債權人的同意，根據計劃條款將最后截止日期自2025年2月28日延長至2025年8月31日。禹洲集團表示，擬議延長最后截止日期屬必要，以避免計劃根據計劃條款于2025年2月28日自動終止，并促進擬議境外債務重組完成，符合所有債權人及利益相關者的利益。 同策研究院首席研究院宋紅衛在接受每經記者采訪時表示，經過兩年多的資產價格調整，不少房企的首批化債方案都面臨二次違約，原因就是目前市場情況發生較大的變化，房企現金流與到期債務還是錯配，因此要想推動化債工作，必須進一步降低預期。只有企業能夠活下來，才具備持續償還債務的基礎。 消債比例提高或成普遍趨勢 進入2025年以來，碧桂園和融創中國等頭部房企在債務重組或重整投資方面取得重大進展。 其中，碧桂園與七家銀行達成共識，計劃大幅降低債務總額116億美元，削債比例約為七成；融創中國境內債第二次重組方案預計削債比例超過50%，融創房地產10筆債券的重組方案已全部經相關債券持有人會議審議通過。 東方證券分析認為，在新房銷售尚未止跌企穩以及資產不斷折價的情況下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且削債比例提高可能是普遍趨勢。除了進行債務重組以應對眼前的償債壓力，調規、換地有助于房企提升新房產品市場競爭力，加快銷售去化，從而回籠資金，增強償債能力，但銷售端持續改善需要過程。面對2025年更大的到期債務規模，境內債務重組或將提速，且重點繼續從展期轉向削債。 據克而瑞數據，從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4828億元，而發行規模僅有2158億元，借新還舊難以覆蓋到期債務。此外，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下今年房企的債務壓力同樣較大，2025年房企債務到期規模達5257億元，其中三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。 境外債方面，據DM查債通不完全統計，自2月17日至2025年末，陸續到期的中資地產離岸債規模合計約43億美元，涉及債券超20筆。 在統計范圍內，美元債品種涉及主體包括中海發展、中國金茂、保利置業、卓越商管、萬科、新城控股、綠城中國、衢州信安和中渝置地，均為旗下2019年至2022年期間發行債券；另含五礦地產和萬科旗下點心債、綠景中國港元商票以及碧桂園泰株票據。 史曉姍認為，對于當下房企債務重組情況，可新老工具結合使用，采用多元化的重組方式。對于境內債券的重組，可以借鑒境外多樣化的庭外重組方式。短期內，在制度完善有限的情況下，可以將市場化債務管理工具與其他方式相結合，一方面降低對發行人的不確定性，一方面給予債權人更多樣的選擇空間。而相比于單只債券展期，整體債務重組，可以通過合理安排償還時間來實現未來流動性的更好管理。 宋紅衛表示，當下房企債務重組成功有三個核心因素：首先是強救市政策下，給房企融資以及資產處置方面帶來較大的支持；其次是債權方心態發生了改變，降低預期是推動債務重組的必要條件；從實際情況來看，化債宜早不宜遲，越推遲則化債難度越大，債權方面臨的損失會更大。 “當下，出險房企手中的資產變現能力不斷減弱且不斷貶值，因此僅僅談展期方案最終兌現的可能性越來越低。隨著債權方降低預期，帶有銷債的方案獲得成功的可能性在不斷提高。值得注意的是，政策起到的作用越來越明顯，比如4萬億元融資‘白名單’、房企存量住房和低效用地的收儲，這些對于出險房企的資產變現償債具有直接推動作用。”宋紅衛補充道。 免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。