每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在去庫(kù)存的大戰(zhàn)略之下，濱江集團(tuán)（SZ002244，股價(jià)9.99元，市值310.83億元）對(duì)浙江金華這個(gè)三線(xiàn)城市仍然情有獨(dú)鐘。

2月11日，濱江集團(tuán)公告獲取金華市金東區(qū)ZX-33-12-09等4宗商業(yè)及住宅地塊各51%股權(quán)。值得注意的是，其中一宗為容積率1.1的低密度住宅地塊，兩宗為純商業(yè)用地，以及一宗商業(yè)、住宅用地。

知情人士透露，當(dāng)初金華城投這4宗地中，有作為托底而拿的地。

此前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，在地價(jià)和限價(jià)政策壓縮利潤(rùn)空間的情況下，濱江集團(tuán)仍然頂著壓力拿地，并且重倉(cāng)杭州一城，因此曾有傳言稱(chēng)其是杭州的“第二城投”。此次與金華城投再次深度合作，又引發(fā)了市場(chǎng)類(lèi)似猜測(cè)。

對(duì)此，濱江集團(tuán)執(zhí)行總裁朱立東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表達(dá)得很堅(jiān)決：“所有開(kāi)發(fā)合作都是基于市場(chǎng)的原則。”

“至少90%以上是出于市場(chǎng)回報(bào)的考量，作為異地的企業(yè)，不會(huì)純粹出于托底去承擔(dān)開(kāi)發(fā)工作。特別是在非大本營(yíng)區(qū)域，要從市場(chǎng)出發(fā)、發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，比如濱江集團(tuán)的口碑、產(chǎn)品能力或者議價(jià)能力，沒(méi)有限價(jià)的情況下，至少我們比人家賣(mài)得快，就是我們的優(yōu)勢(shì)。”

圖源：上市公司公告 

金華已成第二大業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)城市

金華已經(jīng)成為濱江集團(tuán)除杭州外，最大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域。

2025年濱江集團(tuán)還有一個(gè)目標(biāo)——繼續(xù)降庫(kù)存、收縮區(qū)域。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興此前曾表示，2025年還要繼續(xù)降庫(kù)存，降到“非常健康的狀態(tài)”，同時(shí)也要降“不確定的城市”。

而對(duì)于“確定的區(qū)域”，濱江集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)非常明晰：聚焦杭州主陣地，杭州以外的地區(qū)，有合適的土地，以“游擊戰(zhàn)”形式參與。而“游擊戰(zhàn)”的打法，倒也匹配金華地區(qū)本身的市場(chǎng)特點(diǎn)。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生告訴每經(jīng)記者，金華屬于比較分散的點(diǎn)狀市場(chǎng)，比如下轄的義烏、永康，小老板多，核心地段的低密產(chǎn)品，2024年確實(shí)走了一波。

金華市場(chǎng)也開(kāi)始表現(xiàn)出止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月19日公布的最新數(shù)據(jù)，1月金華新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比止跌持平。根據(jù)易居研究院對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)的整理，金華新房?jī)r(jià)格從2022年5月起正式進(jìn)入下跌區(qū)間，2024年10月起環(huán)比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。

朱立東也坦言：“2025年濱江集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)在1000億元上下，還是需要有一定的地區(qū)覆蓋和土地儲(chǔ)備量來(lái)支撐。2024年金華市本級(jí)新房銷(xiāo)售總額大約150億元，濱江集團(tuán)占比接近10%，銷(xiāo)售額超過(guò)14億元。

他向記者透露：“濱江集團(tuán)在金華市本級(jí)已開(kāi)發(fā)及正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共有5個(gè)，與金華城投過(guò)往的合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的情況比較好，堅(jiān)定了大家繼續(xù)合作的信心。其中，濱江城投·悅品已經(jīng)售罄；濱江城投·和品2024年6月開(kāi)盤(pán)800多套房源，目前銷(xiāo)售過(guò)半，也是2024年金華市本級(jí)的銷(xiāo)售冠軍。”

將范圍放大到金華全域，在中指研究院《2024年金華全域房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》上，濱江集團(tuán)以49.7億元位列第二。高院生也分析，從2024年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)看，杭州以外，金華全域銷(xiāo)售對(duì)濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)度排名第二，金額約50億元。

“濱江集團(tuán)這次敢在金華拿4個(gè)項(xiàng)目，一方面源于金華的‘點(diǎn)狀熱度’，另一方面其在金華市場(chǎng)已經(jīng)有一定的布局，項(xiàng)目銷(xiāo)售比較好、市場(chǎng)認(rèn)可度高，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也可以，所以要深耕這個(gè)區(qū)域。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，基于和當(dāng)?shù)爻峭兑呀?jīng)有一定合作，濱江集團(tuán)深入研究其資源也很正常，一方面解決城投的問(wèn)題，同時(shí)也能補(bǔ)充自己的貨值。”高院生分析。

“創(chuàng)造價(jià)值，向市場(chǎng)要溢價(jià)”

“濱江集團(tuán)在住宅產(chǎn)品打造方面有優(yōu)勢(shì)，金華城投本身是市本級(jí)投資公司，資源相對(duì)較多，資產(chǎn)處置能力也相對(duì)較強(qiáng)，屬于在原有良好合作基礎(chǔ)上的進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)合作。”朱立東說(shuō)。

從財(cái)務(wù)層面來(lái)看，濱江集團(tuán)現(xiàn)金短債比正在逐年改善。截至2021年末，公司有息負(fù)債規(guī)模457.62億元，短期債務(wù)139.96億元，現(xiàn)金短債比為1.51倍。到2023年末，公司權(quán)益有息負(fù)債360億元，其中短期債務(wù)135.07億元，占比32.53%，低于期末貨幣資金（327.04億元），現(xiàn)金短債比達(dá)到2.42倍。

濱江集團(tuán)方面透露，截至2024年12月25日，濱江集團(tuán)權(quán)益有息負(fù)債余額為305億元，較年初下降55億元；銀行存款余額306億元。“這是濱江集團(tuán)成立32年來(lái)，第一次現(xiàn)金大于有息負(fù)債。”2024年底，戚金興曾對(duì)媒體表示。

此次在金華密集開(kāi)發(fā)，特別是2宗商業(yè)地塊和1宗含商業(yè)的地塊，難免帶來(lái)資金沉淀，這是否會(huì)影響濱江集團(tuán)進(jìn)一步降債的計(jì)劃？

朱立東對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)：“目前是管理扁平化，資金全部集中在集團(tuán)總部，統(tǒng)籌把控，今年有息負(fù)債要繼續(xù)往下壓，控制到300億元左右，因此是否發(fā)債要評(píng)估各個(gè)項(xiàng)目本身的利潤(rùn)情況。”

“另一方面，現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況發(fā)生了變化，原來(lái)開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)拿地，但銷(xiāo)售價(jià)格政府已經(jīng)限定了，中間的差價(jià)大家都是明盤(pán)，靠的就是整個(gè)運(yùn)營(yíng)、周轉(zhuǎn)、合理控制成本。現(xiàn)在是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，向市場(chǎng)要溢價(jià)。如果單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)從前幾年的兩三個(gè)點(diǎn)，回到10個(gè)點(diǎn)左右，那么能夠創(chuàng)造價(jià)值的項(xiàng)目、市場(chǎng)議價(jià)能力強(qiáng)的項(xiàng)目，就可以有一定的貸款。”朱立東解釋。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，朱立東表示：“對(duì)城投公司而言，住宅開(kāi)發(fā)只是其中一塊資產(chǎn)，用于增加短期現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)，同時(shí)也需要一些資產(chǎn)沉淀。得益于城投公司良好的資產(chǎn)處置能力，以及濱江集團(tuán)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、品牌營(yíng)造和溢價(jià)能力，二者聯(lián)合開(kāi)發(fā)，各自發(fā)揮能力。”

從杭州到金華，濱江集團(tuán)也向市場(chǎng)傳遞了信號(hào)：強(qiáng)三線(xiàn)城市正在成為挖掘機(jī)會(huì)的新戰(zhàn)場(chǎng)。濱江集團(tuán)以各51%權(quán)益比例落子金華四盤(pán)，探索“深耕基本盤(pán)+外埠機(jī)會(huì)型投資”模式，既鞏固了杭州市場(chǎng)基本盤(pán)，又可以避免過(guò)度依賴(lài)單一市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但不得不面對(duì)的是，去庫(kù)存仍是濱江集團(tuán)下一階段的重要任務(wù)，杭州外圍項(xiàng)目均面臨分化和降價(jià)促銷(xiāo)的局面，金華市場(chǎng)能否順利消化低密產(chǎn)品？另一方面，異地權(quán)益合作項(xiàng)目也挑戰(zhàn)濱江集團(tuán)的管理半徑，商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的品質(zhì)和銷(xiāo)售能否復(fù)制2024年的戰(zhàn)績(jī)？這些疑問(wèn)仍待時(shí)間檢驗(yàn)。

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