每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

土拍持續升溫，各地高溢價地塊頻出，2025年如何買房？DeepSeek熱潮引發產業格局變動，城市熱點會否發生變化？

2月25日晚，每經房產、騰訊房產聯合推出《樓市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院長張波、上海中原地產市場分析師盧文曦（排名不分先后）做客直播間。

當下判斷“小陽春”應當量重于價

2025年樓市開局，小城市甚至部分縣城的房價并沒有出現預期中的下跌。

“尤其是縣級市，以及部分地級市，大家都認為房子太多了，”張波表示，“其實很多小城市房價下跌是在2022年到2023年，反而在2024年降得差不多了，春節返鄉人群會發現一方面房價沒怎么跌，另一方面好的房子大家都在搶。在縣城或者小城市有個特點，一旦出了一個好的小區，哪怕在每平方米平均單價四五千元的區域，這個房子賣到1萬元/平方米，還是有很多人會來搶”。

“這就給我們一個啟示，大城市的核心優質板塊率先復蘇，這一規律是明顯的，但不代表所有小城市、能級低的板塊，一定不會率先反彈。”

張波認為，當下判斷“小陽春”，應當量重于價。

“無論在哪個城市，2月下半月、3月、4月，成交量是否超過去年同期是第一衡量指標，然后再考慮價格問題。如果成交量明顯高于去年同期，但成交價格微降，可以認為它也是‘小陽春’，只是成色稍顯不足；如果量價齊升，則是一個成色十足的‘小陽春’。”張波表示。

“3月市場勢必會有成交量集中釋放的過程。”盧文曦說，“從70城房價指數來看，去年四季度已經開始好轉，現在一線城市新房和二手房價格都止跌回穩，二線城市新房價格也開始轉漲、二手房跌幅收窄。上海雙休日二手房的網簽量再現破千套，相當于回到了2024年10月之后比較順暢的交易狀態，市場成交活躍度較高。周邊的城市也都在不遺余力地出臺政策繼續烘托市場氛圍，比如杭州余杭區購房補貼、契稅補貼、人才購房政策等”。

對于網傳的“進一步取消限購”，盧文曦判斷，“從政策角度來看，北京、上海、深圳寬松政策短期已經基本到位，相信各個城市的儲備政策也都準備妥當，什么時候把政策推出來，其實要看市場有沒有一些新變化”。

張波也認為，對于北京、上海、深圳這樣的城市，2024年四季度成交量表現已經不錯，結合現在二手房掛牌量積極上升、掛牌周期縮短的實際情況，事實上沒有進一步放松的必要。

土拍升溫、地王頻出，買房要積極決策

盧文曦提出，市場在轉勢過程中，更突顯買房兩大重要能力，一是選產品，二是選趨勢。

“有買房計劃的人，在轉勢過程中應該積極做出決策，不要等。有時候等到了某個爆發點，反而失去了選擇權。”

“按原先下行通道中的邏輯，業主掛牌會選擇主動調價，但現階段房東已經不愿意再降價。根據上海中原地產的觀察，去年四季度開始，不少成交房源已經不是小區里最便宜的了，底部價格在往上走，原先議價空間能達到10%，現在大約3%。”

對此，張波也有同樣的看法。

“當下買房人不要總想著買在谷底，這種轉瞬即逝的節點實際上非常難把握；對于賣房置換的群體，不必過于糾結賣價低還是高，先賣再買的置換周期不宜拉得過長，甚至收到部分房款之后，就可以考慮對中意的房子進行鎖定。”

張波提醒：“土拍的熱度通常會很快傳導到銷售市場，但并不意味著土拍熱，這個板塊未來就一定好。當看到土拍升溫、地塊高溢價，不要一味地被信號和情緒影響判斷，還得對實際情況分析后做決策。”

張波強調，當下買房最重要的考量指標是“稀缺”，以及“稀缺”理由的長期存在，一般這個周期是3～5年。

DeepSeek對于產業變革有直接影響

“我們思考一個問題：如果你是一個從事AI人工智能研究的大學畢業生，要在二線城市中做一個選擇，是否更傾向于杭州？”張波提出。

“DeepSeek的熱潮對于產業變革有著直接影響，但這個熱點并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤，未來的產業機會對于杭州這樣的城市也非常重要。與房地產相關的兩個方面，一是買房，二是租房。所以從長遠來看，未來有更多產業布局的城市，包括長三角，也包括成都、西安等，都會帶來更多的人口流入，能夠支撐城市未來更好的發展，機遇一定大于挑戰。”張波說。

盧文曦認為，人是跟產業走的，產業走到哪里，相應人群就走到哪里。像杭州、合肥、蘇州，是典型科技創新城市，產業越高端，區域消費能力相對更強一些。

“再來看制造業升級帶動的城市，成都、西安等地，新能源汽車、航空航天領域引進人才，能夠間接帶來市場的穩定。還有一種就是消費升級，也就是服務業擴張的新方向，比如長沙和成都，都是比較典型的能夠吸引人口的城市，同時推動小戶型公寓產品發展。因此產業集聚的地區，房地產市場一定能夠保持彈性和活力。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG111347477275