每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

“這次是我自從去年11月底接任集團行政總裁以來，第一次主持業績發布會，深感責任重大。”

2月28日晚，在新世界發展（HK00017，股價4.82港元，市值121.30億港元）2025財年（2024年6月30日~12月31日）中期業績發布會上，新世界發展行政總裁黃少媚在開場時坦言，現在樓市確實面臨不少挑戰，利率依然偏高，公司負債仍然處于較高水平，樓市仍需時間恢復。“多重因素疊加在一起，對我們來說是一個考驗。面對各種挑戰，我們更加需要沉著應對。”

財報顯示，報告期內公司實現核心經營溢利44.16億港元，同比下降18%；股東應占虧損66.33億港元；綜合債務凈額約為1246.3億港元，較上一個財年末期（2024年6月30日）增加近10億港元；內地整體合約銷售額約75億元人民幣，香港應占合約銷售額約52億港元。

去年下半年以來，無論是短時間內兩度更換總裁還是頻頻傳出的利空消息，都讓外界擔憂這家老牌港資房企能否穿越周期。從財務情況看，債務確實是新世界發展目前面臨最迫切的問題。

黃少媚在業績會上表示，其目前工作主要有兩大方向：一是持續開展和推進業務發展，專注地產本業，確保運營正常和穩定；二是改善財務狀況。現在首要任務是降低負債，她提出了七項減債安排，包括積極出售發展項目、積極出售非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和積極進行財務管理等。

一年內到期債務達322.09億港元，有合適價錢才會考慮出售

這是黃少媚上任后交出的任期內首份財報。

新世界發展2025財年中期業績報告顯示，考慮到非現金性質的發展物業耗蝕虧損及應占耗蝕虧損及投資物業公平值變動的總額為49.51億港元，公司錄得持續經營業務的股東應占虧損為66.33億港元。

新世界發展表示，虧損主要由于過去6個月市場宏觀因素的快速變化，包括但不限于盡管香港和內地推出利好樓市政策，減息速度低于預期及消費者在美國新政府政策變化帶來的不確定性中保持謹慎，以致發展和投資物業項目市場價值下降。此外，本期虧損也因缺少截至2023年12月31日的6個月內固定利率債券贖回和轉撥投資物業的一次性收益，總計19.51億港元。

來源：新世界發展財報

截至2024年12月31日，新世界發展短期債務及總債務較2024年6月30日分別減少94億港元及51億港元；現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）較2024年6月30日減少約61億港元至218.58億港元，資產負債率增加2.5個百分點至57.5%。而其一年內到期債務較2024年6月30日下降至322億港元，第二年到期債務微升至330億港元。

值得注意的是，2024年12月，曾有市場消息稱，新世界發展致函銀行機構尋求豁免違約貸款契約的責任。彼時，新世界發展回應稱，得悉網絡上流傳一些關于公司的不實猜測和謠言，“我們在此重申，公司全面遵守所有披露要求，并向投資者和我們的股東提供及時和適當的消息。我們將一如以往，致力于執行現有的公司策略”。

在本次財報中，新世界發展表示，已獲得貸款方豁免遵守截至2024年12月31日的若干財務契約。公司正與貸款方積極對話，商討若干銀行及其他借款的再融資，包括重新審視財務契約。根據管理層準備的現金流量預測，可能需要在必要時申請財務契約豁免。預計貸款方將根據目前討論的再融資計劃，繼續豁免財務契約。

在黃少媚的“七招減債”計劃中，會繼續出售非核心資產和業務套現。“加上賣樓，我們的目標在2025財年做到（回籠資金）260億港元。我們會繼續和各大銀行商討再融資安排，并善用已經進入的減息周期，降低利息支出。”

去年，市場曾屢次傳出新世界發展將出售其位于香港尖沙咀的核心項目——K11 ART MALL，但遲遲沒有具體落地。

對此，黃少媚在業績會上解釋稱，公司經常會收到很多潛在買家對相關資產的詢問，截至目前，集團對于這一資產還沒有簽訂任何有約束力的協議。在出售非核心資產方面，公司已經完成了不少大宗交易，“我們以改善公司現金流、降低負債為首要任務，只有在價格合適的情況下，才會考慮出售資產”。

香港K11銷售額下滑13%，“有信心駕馭香港和內地的地產市場”

香港K11商場是新世界發展的標志性物業之一，也是新世界發展非執行董事、曾長期擔任行政總裁的鄭志剛的得意之作。財報顯示，香港K11商場整體客流量雖然維持穩定，但由于本地消費減少，導致銷售額按年下跌13%，主要受市民出境旅游、市場需求疲弱以及港元匯率高企所致。

在本次財報中，新世界發展明確K11中國內地的首個旗艦項目——K11 ECOAST將于今年4月28日正式開業。該項目位于深圳前海蛇口太子灣，總建筑面積為22.85萬平方米。

新世界發展旗下深圳K11ECOAST項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

今年1月，《每日經濟新聞》記者實地走訪K11 ECOAST時看到，該項目主體部分基本完工，外立面已裝修完畢，商場內部和外圍地面尚在施工。據新世界發展此前多次公布的消息，K11 ECOAST的預計開業時間原本是2024年年底。

從當期的合約銷售情況看，在約75億元的內地整體合約銷售額中，以大灣區為首的南部地區貢獻最大，接近60%，約為43.36億元，較上一個財年同期減少約7億元；長三角地區從上一個財年同期的11億元減少至3.44億元；北部地區則大幅增長至16.41億元。

黃少媚在業績會上表示，雖然外部環境存在一些不明朗因素，但現在已經進入減息周期，即便步伐有所放緩，至少利率開始穩定了。內地也出臺了利好樓市的措施，市場表現顯示，特別是在一線城市的核心地段，已經止跌回穩。“我相信我們有足夠的實力把握時機，我有能力也有信心駕馭香港和內地的地產市場。”

“未來，我們在香港和內地都將陸續推出物業發展項目。如香港有粉嶺馬適路、九龍塘玫瑰街等項目，即將在3月動工。此外，我們也會積極參與北部都會區的發展。在內地，我們有深圳西麗、龍崗以及杭州二期項目，還有上海淮海中路等項目。”

黃少媚表示：“總體戰略上，我們會一如既往地維持優質的品牌定位，保證日常運營，堅持高質量發展，繼續改善公司現金流，降低整體負債仍是我們的首要目標。”

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝