每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

上海湯臣湖庭花園的業主們這幾年始終“意難平”。

18年前，800多萬元一套的價格、6元/平方米·月的物業費，上海湯臣湖庭花園以“生活在國際前沿”的宣傳定位入市。但入住這些年，業主們與物業公司漸生罅隙，并最終對簿公堂。

近日，《每日經濟新聞》記者獲悉，上海湯臣湖庭花園第一屆業主委員會訴中觀物業管理（上海）有限公司（以下簡稱中觀物業）物業服務合同糾紛一案，代表律師已于2月17日向上海市高級人民法院提出再審申請。

值得注意的是，僅“返還物業服務費結余”一項，金額便超過2800萬元。

每經記者了解到，中觀物業自2007年8月1日起為湖庭花園提供物業服務，直至2020年12月31日新老物業交接，由綠城服務繼續提供服務。但直到2020年7月25日，小區才正式成立第一屆業委會。

約270萬元離職補償金

“湖庭花園是很多年前服務的項目，工作人員離職的離職，退休的退休，我們都不了解情況了。”

為核實訴訟中的多項爭議細節，每經記者2月26日下午前往中觀物業注冊地，幾位工作人員坦言對過往項目并不知情，但會向上級部門反饋。

據上海網上房地產，湖庭花園住宅套數322套，最早于2007年10月開盤銷售，當時銷售價格為28000元～38000元/平方米，一套約290平方米的房屋，總價約812萬元。

2007年前后，6元/平方米·月的物業服務費算得上高端定價。上海上審會計師事務所出具的審計報告顯示，中觀物業2007年8月1日～2020年12月31日服務期間，物業收入總額約8766.7萬元，但報表期末結算物業服務結余約-137.4萬元，凈利潤更是虧損約53萬元。

上海上審會計師事務所出具的審計報告 受訪者供圖

與此同時，高達約8819.67萬元的物業支出總額，引發了業主的強烈質疑。

目前，上海市第一中級人民法院二審判決，維持中觀物業支付業委會公共收益約100萬元；中觀物業返還業委會物業服務費結余約404.5萬元及資金占用利息；業委會支付中觀物業管理酬金差額約37.4萬元；駁回中觀物業其他反訴請求。

但業主和代表律師梳理后認為，“應收未收物業費”“員工交通餐飲補貼等虛增支出”“未交付期間產生的物業費支出”等諸多事項仍存在爭議，因此向上海市高級人民法院申請改判中觀物業“返還物業服務費結余”2808萬余元。

上海市錦天城律師事務所祝茗嶼律師告訴每經記者，再審申請已經于2025年2月17日向上海市高級人民法院提交。

《每日經濟新聞》記者從審計報告看到，在管理費用使用上，有一筆高達約270萬元卻沒有憑證的“離職補償金”。業主張慶（化名）等人對記者表示：“物業支付的人均約8萬元離職補償，遠遠偏離實際薪資和正常補償標準，且未見銀行轉賬憑證，無從核對。”

這一點，審計報告也注明：中觀物業僅提供了4年銀行支付工資的流水明細，2020年8月和12月分別支付的離職補償金合計超過270萬元，沒有提供解聘合同與支付流水。

不過，每經記者注意到，一審判決提到，“離職補償金”約270萬元從管理成本中扣除。

二審中，中觀物業認為，在提供物業服務的近13年期間，平均每年獲取的管理酬金僅62萬余元，且上述管理酬金均為中觀物業的營業收入，尚未扣除管理成本及稅金。若由中觀物業承擔約270萬元的離職補償金，將導致中觀物業在酬金制模式下承擔了包干制的風險，權利義務將嚴重失衡。

對于這一爭議，二審判決寫明，“在現行有效的《關于住宅物業管理區域物業服務收費實行酬金制物業服務計費方式有關問題的通知》已經禁止離職補償金的列支，也說明政府主管部門的態度，就是為了避免中觀物業擅自提取離職補償金這類情況發生”。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經濟新聞》記者采訪時解釋道：

“離職補償是雇傭方給員工的補償，說到底要看勞動關系歸屬。如果這些離職員工與物業公司簽署了勞動合同，離職補償金由物業公司支付；如果物業公司代業委會跟員工簽署了勞動合同，才需要由業委會來承擔。”

失衡的酬金制

宋子謙認為：“從行業角度來看，酬金制其實是一個對于業委會要求特別高的模式，如果一個小區沒有能力成立強有力的業委會，酬金制的風險很大，尤其是資金監管方面。”

上海市房管局官方公眾號“房可圓”曾對酬金制與包干制有明確解讀。

根據國家發改委和住建部頒布的《物業服務收費管理辦法》第九條的規定，酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

包干制則是由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。無論實際運營成本高低，物業公司都必須按照約定提供服務，并自行承擔可能出現的盈虧風險。

酬金制的主要特點是透明度高，物業公司在此模式下更像是一個財務管家，負責合理支配預收資金，定期向業主公示詳細的收支情況，盈余歸業主所有，不足則由業主分攤。

而在湖庭花園的案例中，第一屆業委會直到2020年7月25日才正式成立。這意味著，在缺失業委會的情況下，物業公司這位“財務管家”已獨自奔跑了十余年。

根據“房可圓”的解讀，無論酬金制還是包干制，依據《物業管理條例》及相關法律法規，業主都有權在簽訂物業服務合同時根據自身需求和實際情況來選擇最適合的收費模式，并有權參與業主大會，對涉及物業管理服務的重大事項行使表決權，有權要求物業公司定期公開、透明地報告物業費的收支狀況，確保物業服務收費制度的公正性和合理性。

宋子謙對此強調：“不論選擇酬金制還是包干制，應當是業委會成立后由業主決定，開發商不能替業主做選擇。住宅前期小區實行酬金制，又沒有業主大會，怎么運作？最關鍵的一環始終缺失。”

照此看，更多類似湖庭花園的案例，酬金制運行早于業委會成立，遇到監管失靈或監管不靈，應該如何保障業主權益？

宋子謙指出，目前各地在努力，包括提出黨建引領社區治理，三方聯動、四方聯動，將居委會、基層黨組織和社區社會力量都納入考慮，共同協商監管小區的總收入和公共收益。

每經記者查詢后發現，《上海市居民委員會工作條例》第二十條對此也有相關表述：

因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，居民委員會應當在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織業主討論決策住宅小區公共管理事務，經業主大會委托也可以暫時代行業主委員會的相關職責。

“應收未收”的損失誰來承擔？

基于酬金制的“獨自奔跑”，在湯臣湖庭花園的案例中，還產生了高額應收未收款項、相應的酬金提取，這些始終是雙方爭議的關鍵點。

每經記者注意到，審計報告還顯示，由于中觀物業未提供物業管理費臺賬，無法核實應收未收的物業管理費金額。除了金額的認定，應收未收款項造成的損失由誰承擔？對應的酬金，物業公司能否提取？

事實上，對于酬金制下的收支，在監管層面有著較大的空白，圍繞應收未收賬款產生的糾紛，也成為所有酬金制服務模式的共同痛點。

在二審中，湖庭花園業委會認為，應收未收物業服務費金額按照合同約定以各期交付或竣工時間、物業面積及稅費調整計算得出約857.88萬元，物業服務費收入計入應收金額后合計約8951萬元。按應收結算的本質是將部分業主欠繳不能的追繳責任和風險由物業服務企業承擔。

中觀物業則認為，將應收未收物業費作為物業費結余返還給業委會，與《物業服務收費管理辦法》、酬金制物業服務計費方式通知等法規的規定相悖，也不符合《前期物業服務合同》關于酬金制的約定。

“一個健康運作的酬金制模式下，每年都要進行預算決算，應收未收的物業費毫無疑問由全體業主來承擔。但這個案件當中，產生應收未收款的過程中從未出現業委會或業主大會的身影，讓業主如何承擔‘過去的責任’？”宋子謙提出。

深圳市物業經理人學會創會會員、中國社區發展協會社區環境和物業管理工作委員會專家李廣友在《新物業》期刊（2024年9月）發表的《物業管理的制度困境與改革路徑探討（四）——酬金制物業服務收費方式深度解析》一文中表示：

酬金制還面臨著配套的法律法規、規則標準、制度規范奇缺，物業管理實務當中也面臨著財務方面的困擾。

比如，在繳費率普遍不高的小區中，如何維持項目物業管理正常運營，小區日常經營資金缺口如何解決，形成長久和大額拖欠的情況下如何應對日常所需以及如何善后處理，其欠費性質及回收如何處理。

還有如何處理項目運營中可能出現的勞動風險和意外事件，比如員工離職的經濟補償金如何處理，在工作中出現意外傷亡的支出如何消化，項目現場出現意外事故的經濟損失如何承擔，這些對于業主和物業服務人而言都是實際的難題。

在宋子謙看來，即便存在一定的空白，物業公司也應該承擔起自己的職責。

“物業公司也沒什么可委屈的，作為專業團隊，明知道存在漏洞，應收未收的物業費大部分是開發商拖欠的，為什么一直不去彌補？”宋子謙質疑。

截至發稿，每經記者尚未收到中觀物業方面的正式回應。

封面圖片來源：受訪者供圖