每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著銷售端的逐步“止跌回穩(wěn)”，土地市場(chǎng)亦迎來點(diǎn)狀復(fù)蘇。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，截至2月25日，2月份全國300城經(jīng)營性土地成交金額達(dá)917億元，同比上升39%；平均溢價(jià)率達(dá)到13.4%，較1月上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)，這也是自2021年7月以來土地平均溢價(jià)率首次突破10%。

在2月土地成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過10%。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)和高溢價(jià)地塊成交，且多宗地塊刷新紀(jì)錄。如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊樓面價(jià)紀(jì)錄；鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率，創(chuàng)近三年來土拍溢價(jià)率新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，核心城市土拍繼續(xù)保持高熱狀態(tài)，企業(yè)也迎來加倉補(bǔ)貨“窗口期”，帶動(dòng)房企投資金額同比大幅增加。進(jìn)入2025年，華潤置地、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等央企提前“搶跑”，今年前兩月，上述央企新增土地金額和貨值均超過百億元。

多城頻現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊

今年前兩月，核心城市土地市場(chǎng)積極信號(hào)頻現(xiàn)，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交現(xiàn)象愈發(fā)普遍，且多宗地塊刷新紀(jì)錄。

具體來看，在2月20日上海2025年第一批次土拍中，4宗涉宅地塊全部溢價(jià)成交。其中，虹口區(qū)地塊經(jīng)過184輪競(jìng)價(jià)，最終由“中國金茂+慶隆”聯(lián)合體以總價(jià)89.64億元、溢價(jià)率38.2%競(jìng)得，成為上海去年8月實(shí)行“雙高雙競(jìng)”政策以來的總價(jià)“新地王”。

來源：中指研究院

同日，杭州出讓的3宗涉宅用地也是溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)34.8%。其中，城東新城單元SC080201-48地塊經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià)，最終由大家房產(chǎn)以總價(jià)10.83億元、溢價(jià)率達(dá)54.04%、樓面價(jià)47486元/平方米奪得，該地塊也進(jìn)入杭州宅地樓面價(jià)TOP4。

蘇州、成都的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈。2月19日，蘇州工業(yè)園區(qū)一宗宅地出讓，吸引了多家房企報(bào)名，在競(jìng)價(jià)122輪后由綠城以溢價(jià)率21.61%競(jìng)得；2月18日，成都市成華區(qū)一宗涉宅用地出讓，吸引了華潤置地、中海地產(chǎn)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國金茂共6家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，最終由華潤置地以溢價(jià)率28.26%競(jìng)得該地塊。

來源：中指研究院

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月雖然受季節(jié)性因素和降庫存目標(biāo)影響，土地成交面積同環(huán)比回落，但由于北京、上海、杭州等地迎來多宗重點(diǎn)地塊的高溢價(jià)成交，土地成交金額同比上漲。截至2月25日，2月全國300城經(jīng)營性土地成交金額同比上升39%至917億元；平均溢價(jià)率達(dá)到13.4%，創(chuàng)下自2021年7月以來新高。

進(jìn)入3月份，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。

3月3日，上海嘉定一宗地塊掛牌出讓，該地塊吸引了4家競(jìng)買人參與，經(jīng)過40余輪競(jìng)價(jià)后達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口以總價(jià)26.6億元+裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米+公共服務(wù)設(shè)施1500平方米+高端人才住房配建比例0.2%競(jìng)得，成交樓面價(jià)31850元/平方米，溢價(jià)率達(dá)30%。

每經(jīng)記者注意到，今年以來，多個(gè)核心城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月核心城市多宗熱點(diǎn)地塊成交帶動(dòng)300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)約三成，2月300城住宅用地成交規(guī)模、土地出讓金同比均增長(zhǎng)。

“核心城市土拍升溫背后，一是核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，支持低密度住宅用地開發(fā)，滿足市場(chǎng)改善型住房需求。同時(shí)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件，以‘好房子’建設(shè)激活住房需求潛力。”中指研究院高級(jí)分析師孟新增表示，在市場(chǎng)承壓情況下，核心區(qū)“小而美”地塊能夠吸引更多企業(yè)參與土地競(jìng)拍，尤其是中小型房企，這類地塊能夠幫助房企更好地平衡規(guī)模擴(kuò)張與經(jīng)營效益，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。

“在房企愈加注重‘利潤率’和‘安全性’的背景下，一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略，其核心板塊因需求強(qiáng)勁、庫存低位，優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。”克而瑞分析指出，預(yù)計(jì)2025年上半年重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交將成為常態(tài)，同時(shí)土地?zé)岫然厣秶鷱暮诵某鞘械暮诵陌鍓K向外擴(kuò)散，具備“低庫存+強(qiáng)購買力”雙重優(yōu)勢(shì)的區(qū)域有望率先迎來地價(jià)回暖。

央國企投資提前“搶跑”

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，百強(qiáng)房企的新增貨值、新增土地價(jià)值和新增土地建筑面積總計(jì)分別為4379億元，2210億元和2691萬平方米，分別同比增加11.3%、43.5%和-2.2%。

值得注意的是，在前兩月的這波土拍熱潮中，央企和國企（以下簡(jiǎn)稱央國企）依然是拿地主角。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，前兩月全口徑拿地金額超過100億元的企業(yè)共有8家，除濱江集團(tuán)外，其余7家均為央國企。其中，華潤置地、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口和中海地產(chǎn)5家央企新增土地金額、貨值均超過百億元。同比增速來看，5家央企的拿地金額均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中，中國金茂漲幅最為明顯，前2月拿地金額達(dá)188.5億元。

事實(shí)上，從去年四季度開始，中國金茂就加大了拿地力度。僅去年11月和12月就合計(jì)拿下12宗地塊，拿地金額高達(dá)158億元。

今年前兩月，中國金茂的拿地金額已超過200億元。具體而言，其于1月13日以20.7億元競(jìng)得上海寶山地塊，2月11日斥資87.3億元拿下北京三間房地塊，2月20日又以89.6億元斬獲上海虹口地塊，2月17日則以2.8億元獲得武漢漢陽地塊。

再看華潤置地。今年1月，華潤置地在北京、杭州、成都和大連共斬獲4宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)合計(jì)約93.5億元；2月，華潤置地在杭州、北京、上海和成都的拿地金額均進(jìn)入當(dāng)?shù)厍叭^續(xù)聚焦核心城市，加大力度補(bǔ)倉。

與此同時(shí)，華潤置地所拿地塊溢價(jià)率明顯上升。如華潤置地聯(lián)合越秀地產(chǎn)以總價(jià)50.9億元摘得的浦東楊思地塊，溢價(jià)率達(dá)33.38%，成交樓面價(jià)為74695元/平方米，刷新了該區(qū)域的樓面價(jià)紀(jì)錄；2月25日，華潤置地以總價(jià)26.18億元競(jìng)得杭州上城區(qū)錢江新城二期安琪兒地塊，成交樓面價(jià)50683元/平方米，溢價(jià)率72.48%，并成為杭州單價(jià)“新地王”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前兩月，華潤置地權(quán)益拿地金額232億元，權(quán)益新增貨值355億元，均居行業(yè)第一。此外，保利發(fā)展前兩月以權(quán)益新增貨值209億元居行業(yè)次席。

值得一提的是，濱江集團(tuán)成為權(quán)益拿地金額TOP10房企中唯一的民營房企，其拿地繼續(xù)聚焦杭州市場(chǎng)，前兩月以107億元的拿地金額居杭州地區(qū)首位。

“一方面是止跌回穩(wěn)過程中改善型需求表現(xiàn)亮眼，央國企投資提前‘搶跑’，聚焦核心城市核心地塊，一季度拿地并能在年內(nèi)能形成可售貨值，也是央企一貫的投資風(fēng)格。”克而瑞分析指出，另一方面，央國企拿地與核心城市供地節(jié)奏和供地質(zhì)量密不可分，尤其是部分核心區(qū)地塊高溢價(jià)成交，中小房企想要撿漏難度頗大。“接下來，在一二線城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略的情況下，頭部房企還將持續(xù)加碼一二線城市的核心宅地。”

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