3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）發布2024年年報。報告期內，公司實現營收1789.48億元，同比增長2.25%；累計實現簽約銷售面積936萬平方米，簽約銷售金額2193億元，銷售排名站穩行業“五強”，產品力躍居中國房企排行榜第四名。

過去一年，招商蛇口聚焦高能級強心城市，在上海、深圳、南京、蘇州、成都等14個城市進入當地銷售金額排名前五，其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城更是位居第一。基于“區域聚焦、城市深耕”的投資策略，招商蛇口2024年在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。同時，招商蛇口秉持穩健的財務管理策略，2024年資產負債率、凈負債率、現金短債比等核心財務指標始終穩定，“三道紅線”保持綠檔。

在國家提出房地產新發展模式的背景下，招商蛇口表示，將不斷夯實開發業務的基本盤，聚焦核心優質城市和項目，同時堅持風險防控，保持財務穩健、安全；通過打造“產品迭代力、內容運營力、服務增值力”三大核心能力，實現“存量做優”與“增量優做”。持續強化資產運營能力，提高物業服務基礎，推進智慧化和綠色化建設，為行業高質量發展樹立新標桿。

財務穩健助力銷售增長，內驅力推動持續發展

在多數房企銷售業績下滑的大環境下，招商蛇口卻實現了逆勢上漲。

2024年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積936萬平方米，簽約銷售金額2193億元，在全國多個城市進入當地流量銷售金額排行榜前列。年報顯示，招商蛇口在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州九城進入當地銷售排名前五。

2024年，招商蛇口現金流穩健，在手現金充沛。全年經營活動現金流量凈額319.64億元，期末貨幣資金余額達1,003.51億元，達到5年來最高水平。剔除預收賬款的資產負債率62.37%、凈負債率55.85%、現金短債比為1.59，“三道紅線”繼續處于綠檔水平。全年新增公開市場融資154.6億元，票面利率均為同期同行業最低；綜合資金成本2.99%，較年初降低48BP，保持行業最優水平。

這得益于招商蛇口對大環境變化的快速感知與積極應變。去年，招商蛇口對戰略進行了優化升級，將原三大策略“區域聚焦、城市深耕、綜合發展”調整為“全面聚焦、質效并驅、輕重共贏”。

2024年，招商蛇口堅持“五精”策略，即精挑細選搞開發、精雕細琢提品質、精誠合作促去化、精耕細作抓經營、精打細算控成本，全面提升產品力，打造“招商好房子”。

通過“首席設計師及產品經理”管理體系，“方案+落地”雙團隊管理模式，招商蛇口在去年研發打造了“3+1”全新產品體系，即天青、啟序、攬閱3大產品線和一個高定豪宅“璽”系。憑借完善的產品體系和過硬的產品質量，招商蛇口20余個全國新作首開去化率領先競品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽、武漢武昌序、成都翎云閣、西安攬閱、上海攬閱等共10個項目入選2024年全國十大高端/輕奢/品質作品榜單，招商蛇口更是借此躋身2024中國房企產品力TOP100第四名，以設計驅動的產品溢價能力邁向行業前列。

同時，招商蛇口發力“數智化”，落實“AI+”戰略，探索多智能體交互、多模態交互等前沿技術，依托DeepSeek等先進大模型的技術賦能，實現AI應用在智慧服務、智慧空間、智慧運營等更多細分場景的落地。在智慧空間領域構建全域安全、綠色低碳的智慧化環境，在智慧運營層面賦能業務提質增效，在智慧服務方面打造“千樓千面”定制化體驗，提升客戶滿意度。

通過不斷打造與提升“產品迭代力、內容運營力、服務增值力”這三大核心能力，招商蛇口實現了“存量做優”與“增量優做”，不僅完成逆勢增長，也站穩行業五強。

構建商業閉環提升資產運營能力，發力第二成長曲線

當前，房地產行業的發展進入新舊模式轉換階段，提升運營能力，培育利潤增長第二曲線成為房企高質量發展的主要方向。招商蛇口也積極推進資產運營類、物業服務類業務協同發展，取得了不俗的成績。

2024年，招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實現36.67億元，同比上漲11%。其資產運營業務主營包括集中商業、產業園、寫字樓、公寓酒店等持有物業運營與資產管理以及會展和郵輪等業務；物業服務板塊涵蓋物業管理及其增值服務。

具體來看，集中商業是著重打造的業務主賽道之一，2024年此類業務實現收入17.70億元，開業三年以上項目出租率達91%。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共47個，在建及籌開項目總經營建筑面積約233萬平方米。布局主要分布在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。因結合所布局城市的特點，創新多元體驗，“海上世界”系、“花園城”系產品已成為招商蛇口具有差異化競爭力的商業名片，經營效益與品牌影響力持續提升。

產業園區方面，招商蛇口聚焦數智科技、綠色科技和生命科技三大新興產業方向，聯合高校院所、重點實驗室、領軍科學家打造產業創新平臺，以“產業投資+孵化服務”協同模式，通過共建創新中心承載新質生產力，2024年累計引入5家國家級重點平臺或高校院所、22個代表性產學研項目，搭建起一套科技成果商業化加速模式。公司管理范圍內的產業園在營主要項目31個，總經營建筑面積約261萬平方米，在建及籌備項目規劃經營建筑面積約56萬平方米。

公寓方面，在政策利好下，招商蛇口持續圍繞壹間、壹棧、壹棠三條產品線構筑公寓品牌的核心競爭力，通過建立營銷聯動機制，統一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。目前已布局19個城市，經營建筑面積約144萬平方米；建設期項目規劃建筑面積76萬平方米。去年實現營收12.34億元。

物業服務方面，旗下物業上市公司招商積余實現營收171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.40億元，較上年增長14.24%。報告期末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

資產證券化道路上，招商蛇口也走在了行業前列。去年，招商蛇口以位于深圳的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目為底層資產，搭建蛇口租賃住房REIT平臺，并于10月23日完成上市發行，募集資金13.64億元。

至此，招商蛇口在產業園區、租賃住房、集中商業等業態搭建了多個REITs平臺，成為行業典范。通過各REITs平臺打通資產退出通道，招商蛇口成功構建了持有物業“開發－運營－資本化一再投資”的良性循環體系，確立了“投、融、建、管、退”的全生命周期發展模式。這一模式實踐了以存量帶增量、以產融促周轉的輕重結合發展戰略，構建了房地產發展的新模式。

此外，招商蛇口旗下寫字樓、酒店、會展、郵輪、代建等業務也都獲得了良好的發展。

有著儲備豐富、業態多樣的持有型物業資產，并伴隨著不同類型REITs平臺的構建，未來招商蛇口將進一步盤活存量資產，必將助力其資產運營業務的良性發展。

物業服務深化“沃土云林”，開啟“三次創業”新征程

在行業分化加劇的2024年，招商蛇口旗下的物業管理平臺——招商積余堅定“12347”戰略，堅持輕型化、規模化、科技化和市場化的“四化”發展原則，積極構建“向善向上”的企業文化，推出并落地“沃土云林”商業模式，持續鞏固行業龍頭地位，為物業行業高質量發展樹立標桿。通過“戰略升維構筑護城河、精益運營強化安全邊際、數字創新打開價值空間”的三維突破，不僅實現了財務指標的超越，更完成了從傳統物業管理商到城市全域服務生態構建者的基因蛻變。

2024年，招商積余實現了營業收入的顯著增長，物業管理業務作為公司的核心支柱，表現尤為突出。其營業收入的大幅增長，主要得益于原有物業管理項目的穩步發展以及新拓展項目的積極貢獻。這不僅體現了公司在物業領域的深厚積累和廣泛布局，更彰顯了其在市場拓展方面的強大實力。在規模質量平衡方面，招商積余全年第三方拓展年度合同額達36.93億元，其中第三方外拓市場非住宅業態新簽年合同額達34億元，占第三方拓展的92%，戰略細分賽道優勢持續擴大。

回歸服務本質、為客戶創造價值成為物企發展的核心生命力。服務上，招商積余啟動全面提升服務力行動，圍繞客戶核心利益與需求做好服務落地，提升全方位客戶服務能力，深化值得托付的品牌印記。科技上，招商積余以科技驅動效率，加大智慧化場景建設投入，通過多個業態一站式解決方案提升各個細分賽道運營效率。專業上，招商積余聚焦能力建設，強化全業態解決方案的專業壁壘，打造“專家型”服務標簽，同時為增值業務打下客戶信任的基礎。

踐行綠色化發展理念，引領行業發展新趨勢

著力提升業務的同時，招商蛇口多維度創新管理舉措，在環境、社會和治理（ESG）三大維度持續發力，推動企業與社會、環境的和諧共生。

在環境維度，招商蛇口堅持賦能綠色城市，踐行“雙碳”戰略。新增綠色建筑項目32個，新增建筑面積417.74萬平方米。截至2024年底，累計建設綠色建筑項目518個，建筑面積達6210.46萬平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累計35個，建筑面積累計256萬平方米。

踐行央企責任，2024年招商蛇口積極開展具有廣泛影響力的公益活動，其中C-Star非洲青年創業創新項目成功入選“中非合作論壇北京行動計劃”，為促進中非合作與青年發展貢獻力量。

堅持可持續發展（ESG）戰略及政策，搭建多渠道披露平臺，實現ESG信息能披露盡披露。截至2024年底，招商蛇口MSCI ESG評級維持A級（目前中國房地產行業的最高評級），同時，在國證、華證、萬得等中資ESG評級中位居行業領先水平。

未來，在房地產新發展模式的引領下，招商蛇口憑借充沛的現金儲備、穩健的債務管理和創新的發展理念，走出了一條高質量發展的新路徑。未來，招商蛇口將繼續錨定行業“五強”目標，持續落實“AI+”戰略，打造“好房子，好內容，好服務”智慧地產新范式，為行業數智化貢獻“蛇口樣本”，全面構筑高質量開發與高品質服務的新發展格局，助力公司高質量轉型發展。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）