每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

作為A股物管行業龍頭企業，招商積余（SZ001914，股價11.84元，市值125.54億元）延續其高效信息披露傳統，于3月16日率先發布2024年度業績報告。

年報顯示，2024年招商積余實現營收171.72億元，同比增長9.89%；整體毛利率為11.96%，較上一年度提升0.4個百分點；歸母凈利潤達到8.40億元，同比增長14.24%；基本每股收益為0.7927元/股，同樣實現了14.24%的同比增長。

在現金流和應收賬款管理方面，招商積余也表現出色。2024年，公司經營活動產生的現金流量凈額約為18.36億元，同比增長1.10%；應收款余額約為21.93億元，較去年同期下降4.36%，這一數據反映出公司回款能力的顯著提升。截至2024年末，其現金及現金等價物余額約45.72億元，同比增長5.73%。

《每日經濟新聞》記者注意到，招商積余年報發布后，其股份連續兩個交易日呈現上漲態勢，最高漲幅達19.96%。不過3月19日開盤后，招商積余股價走低，截至午間收盤，跌幅為2.55%。

增收又增利：業績增長背后的運營邏輯

這是總經理陳海照在招商積余任職期間交出的最后一份業績答卷。

2024年，招商積余實現營業收入171.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.4億元。值得注意的是，14.24%的凈利潤增速遠超營收增速的9.89%，成功實現了增收又增利的良好局面。

來源：招商積余財報

中物智庫高級研究員宋子謙分析指出：“公司通過推進組織變革，優化管理層級，有效提升了運營效率，尤其是基礎物管毛利率實現了較大幅度的提升，進而帶動了全年利潤的增長。”

從業務構成來看，基礎物業管理服務是招商積余的核心業務板塊。2024年，該板塊實現營業收入134.01億元，同比增長10.63%，占公司總收入的比重高達78%；公司新簽年度合同額達到40.29億元，其中第三方新簽年度合同額為36.93 億元。基礎物業管理服務的毛利率也得到進一步改善，2024 年招商積余基礎物管服務毛利率達到10.67%，同比增長1.91個百分點。

在管理業態方面，招商積余以非住宅業態為主，該業態貢獻了72%的基礎物管收入。2024年，非住宅業態收入增長了9.56億元，毛利率提升至10.6%，帶動非住宅業態毛利潤增長2.3億元。同時，住宅業態毛利率也從7.89%提升至 10.88%，增長近3個百分點。

2020—2024年招商積余收入情況 來源：百度股市通

然而，作為另一核心業務板塊的資產管理，在2024年則面臨一定的挑戰。該板塊實現營業收入6.70億元，同比下降4.03%；毛利率也從50.74%下降至48.06%。

值得關注的是，在去年3月的業績交流會上，招商積余管理層曾設定目標，希望2024年能夠實現不低于兩位數的營收增長速度。對照這一目標，招商積余的這份業績表現未能達標。

此外，盈利能力較低依然是招商積余亟待解決的問題。根據年報數據，2024年公司實現毛利20.45億元，同比增速 12.24%，但相較于2023年的毛利增速18.75%有所放緩；11.73%的毛利率雖有上升，但在行業內仍處于下游水平。

2020—2024年招商積余歸母凈利潤情況 來源：百度股市通

在應收賬款管理上，2024年招商積余在未進行大額計提減值的情況下，應收賬款余額反而比上年同期下降了1億元。

宋子謙表示：“從數據變動來看，2024年招商積余在物業費收繳方面付出了諸多努力。由于公司在管項目以非住宅業態為主，B端和G端客戶較多，相對而言收繳難度較小。”

不過，也有市場分析人士指出，在應收賬款下降的同時，招商積余在2024年新增了8億元的應付賬款，這無疑給供應商的資金流轉帶來了一定壓力。

第三方占比提升：戰略轉型與市場拓展成果

隨著房地產行業進入新周期，新增供給減少，存量競爭日益激烈，物業企業紛紛調整發展戰略，力求擺脫對關聯方的依賴，積極應對市場變化。

截至 2024 年末，招商積余在管項目數量達到2296個，覆蓋全國162個城市，管理總面積達3.65億平方米，其中來自控股股東招商蛇口的物業管理面積為1.32億平方米。從管理業態分布來看，非住宅在管面積為2.27億平方米，同比增長6.4%，占總在管面積的62.3%；住宅在管面積為1.38億平方米，同比增長 4.8%。

在市場拓展方面，2024年招商積余成績斐然。公司實現新簽年度合同額40.29億元，其中第三方新簽年度合同額36.93億元。非住宅業態是公司市場拓展的重點，該業態新簽年度合同額約為33.96億元，占市拓業績的92%。年內，公司新增政府公建、產業園區、金融服務等項目超百個，核心客戶續約率高達96%；4家并購企業全年貢獻新簽項目合同額 2.84億元。

從商業管理板塊來看，截至2024年末，公司旗下招商商管在管商業項目共70個（含籌備項目），管理面積393萬平方米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目59個，第三方品牌輸出項目8個。2024年，在管項目集中商業銷售額同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；會員總數累計達783萬，同比增長12%。

招商積余持有的物業涵蓋酒店、購物中心、零星商業、寫字樓等多種業態。2024年末，總可出租面積為46.89萬平方米，總體出租率達到95%。

研發投入減少：降本增效與數字化發展的平衡挑戰

降本增效，一直是招商積余近年來的重要戰略目標，公司為此專門成立了“降本增效”小組。

2024年，這一目標持續推進，首先體現在人力成本的控制上。數據顯示，報告期內招商積余在職員工數量合計41531人，相較于2023年的43263人，減少了1732人。

在費用管理方面，與成本相關的管理費用、研發費用和財務費用均大幅下降，分別同比下降0.58%、20.98%和52.64%，共計節省約5.7億元。

特別是在研發投入方面，報告顯示，研發人員數量從2023年的310人降至180人，下降幅度達到41.94%；研發投入金額僅為7815萬元，同比下降20.98%，僅占營收的0.45%。而在2023年同期，研發投入金額同比增速高達104.93%。有市場分析人士指出：“這可能主要是因為信息化系統已進入穩定期，后續以維護為主；研發團隊的精簡，有助于提升公司利潤。”

自2021年起，招商積余嘗試構建“沃土云林”商業模式，旨在提高基礎物業管理密度，發展平臺增值服務，并培育電梯、樓宇科技、干洗等專業增值服務，通過相對較高的增值服務毛利反哺基礎物業，提升整體盈利能力。

但從營收數據來看，2024年招商積余平臺增值服務收入約5.36億元，較2023年的約5.84億元下降了8.22%，不過毛利率提升了2.02個百分點至10.51%；專業增值服務收入25.51億元，同比增長23.77%，但毛利率由17.81%大幅下降至9.23%。

值得一提的是，在年報發布前幾天，陳智恒接替陳海照成為招商積余新一任董事總經理。公開資料顯示，陳智恒是招商體系內的“實戰派”，主導過住宅、商業、產業等多元業態項目，曾擔任招商蛇口總部運營管理部總經理、招商城科總經理，近年來致力于推進數字化與精益化轉型，主導重構營銷數字化體系，通過搭建客戶數據中臺、優化智能決策模型，推動營銷費效比優化；并持續強化BIM技術、智慧工地等數字化基建應用。

招商積余方面曾表示，陳智恒“深耕實體業務+擁抱科技創新”的特質，與招商積余“全場景服務 + 科技化發展”的戰略方向高度契合。在陳智恒之前，去年5月上任的招商積余董事長呂斌同樣是一位數字化領域的專業高管。

未來，在研發人員及投入均縮減的情況下，兩位“數字化達人”將如何引領招商積余在數字化建設上實現提質增效，值得市場持續關注。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝