每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

這已是融創服務（HK01516，股價1.72港元，市值52.58億港元）連續三年虧損。

融創服務3月25日發布的2024年度業績報告顯示，去年公司實現收入同比減少0.57%至69.7億元（人民幣，下同），毛利同比減少8.4%至約15.27億元，毛利率下降1.9個百分點至約21.9%，公司擁有人應占虧損約為4.51億元。

融創服務解釋稱，虧損主要由于年內集團出于謹慎性考慮，對關聯方貿易及其他應收款項進一步計提了減值撥備所致。報告期內，關聯方貿易應收款項減值撥備于2024年度進一步計提約7.63億元，累計計提約26.95億元；計提減值撥備后的關聯方貿易應收款項余額約為5.91億元，其中無擔保的金額約為1.81億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2022年以來，融創服務的營業收入已連續三年下降，近三年歸母凈虧損數值分別為4.82億元、4.35億元、4.51億元。

對關聯方依賴降低

年報顯示，2024年融創服務實現收入約69.7億元，同比基本持平；毛利約15.27億元，同比減少約8.4%；毛利率約為21.9%，較2023年（23.8%）減少1.9%。

截至報告期末，融創服務在管面積從2.7億平方米提升至2.9億平方米，同比增長約7.4%；在管業主戶數約為170萬戶，同比增長約8%；項目續約率增加4個百分點至約95%，在管項目飽和收入中住宅業態的占比提升至約84%，來自住宅業態基礎物管收入達52.39億元，同比增長11.6%，凈增5.44億元。

“住宅業態基礎物管收入的增長，主要得益于融創服務在中高端住宅方面的服務優勢。”中物智庫高級研究員宋子謙分析指出，去年融創服務憑借在中高端住宅方面的服務優勢，拓展了多個高端住宅項目，如在上海拓展的某高端住宅項目，年化飽和收入高達5000萬元。

作為營收的絕對主力，融創服務的物業管理及運營服務同比增長3.6%至約63.79億元，占總營收的91.5%。但社區生活服務、非業主增值服務收入同比均出現下滑，其中社區生活服務收入同比減少6.5%至約4.42億元，非業主增值服務收入同比大幅減少61%至約1.46億元。

融創服務解釋稱，主要是由于地產行業未有明顯改善，業務量收縮，同時集團基于市場化原則對該業務持續進行調整，導致收入持續減少。

值得一提的是，在融創服務的收入構成中，來自第三方的收入占比持續提高，約68.01億元，占比達97.6%，對關聯方依賴進一步降低。

“2024年，融創服務將與關聯方有關的收入壓降了70.6%，關聯方貢獻收入僅占總收入的2.4%。”宋子謙表示，未來融創服務源自關聯方的應收賬款也不會有太大增長。

另一個較為明顯的數據變化是現金流。截至2024年末，融創服務的可用資金為40.69億元，較2023年12月31日的約44.36億元減少約3.67億元。

雖然利潤表現持續虧損，但融創服務再次大手筆分紅。年報顯示，董事會建議截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合計約4.37億元，約為公司擁有人應占核心凈利潤的55%。“過去三年一直是按照核心凈利潤的55%的水平來分紅，未來三年也會繼續維持不低于核心凈利潤55%的分紅比例。”

繼續大額減值撥備

雖然近兩年來融創服務一直試圖擺脫來自關聯方的影響，但從結果來看，關聯方依然影響著融創服務。

2024年，融創服務凈虧損約為4.33億元，公司擁有人應占虧損約為4.51億元。而2023年，該數值分別為虧損約3.93億元、4.35億元。

對于虧損原因，有業內人士分析指出，一是非業主增值服務收入及社區生活服務收入下降；二是應收賬款再次計提10.87億元，其中包括關聯方應收7.63億元。

在年報中，融創服務也將其虧損主因歸咎于“期內集團出于謹慎性考慮對關聯方貿易及其他應收款項進一步計提了減值撥備所致”。

2024年，融創服務的金融資產減值虧損凈額約為13.88億元，相比2023年的8.5億元大幅增加約63.29%，其中來自于對關聯方貿易應收款項的減值是大頭。

具體來看，關聯方金融資產減值虧損凈額約為9.535億元（2023年為5.3億元），包含關聯方貿易應收款項減值虧損凈額約7.63億元，以及關聯方其他應收款項減值虧損凈額約1.91億元。同時，第三方金融資產減值虧損凈額約為4.35億元。

對于減值撥備的原因，融創服務解釋，期內由于地產行業市場情況持續下行導致的關聯方回款情況不及預期，及關聯方所提供的還款抵押擔保物價值下跌，集團出于謹慎性考量，進一步對關聯方貿易及其他應收款項計提了減值撥備。此外，受整體經濟環境及新交付項目入住率偏低影響，集團第三方貿易及其他應收款項的回款速度放緩，因而計提之減值撥備增加。

需要注意的是，在2023年度業績發布會上，融創服務管理層曾表示“不太會出現因關聯方融創中國大額計提減值的情況”，但如今看來，這一預期并未實現。但另一方面，來自關聯方貿易應收款項總額則減少了約1億元至約33.18億元，減值撥備余額降至5.91億元。

“融創服務的關聯方應收賬款已充分計提，未來將不會對公司利潤產生太大影響。”宋子謙指出，截至2024年底，融創服務對關聯方已計提約27億元，僅剩余約5.86億元。

物業費收繳率下降

來自于關聯方的影響不僅是大額計提減值，還有運營成本。

報告期內，融創服務物業管理及運營服務的毛利率從2023年的23.8%降至20.9%，原因就是其在管物業項目出保及為提升服務質量而帶來的維修、維護成本增加所致。

2024年，融創服務共出資整改541個項目，投入資金超6000萬元，收繳改善項目超過80%；同時從技術、管理、政策三方面推動節能改造，共計改造264個項目，單年投入改造資金600萬元。

“雖然公司給出的解釋是，由于在管項目維修、維護成本增加所致，但主要還是受交付品質的影響。”上述分析人士指出，受交付品質影響，未來融創服務在新交付項目上的物業費收繳率將會持續受到影響，并且在項目上的投入也將繼續增加，導致住宅物管服務毛利率持續下降。另外，融創服務在重慶有大量的在管項目，受重慶物業費降價輿情影響，物業費收繳率也受到一定影響。

體現在物業費收繳情況上來看，近2至3年融創服務交付項目的物業費收繳率同比下降18%；受限價政策影響，收繳率同比下降8%。融創服務管理層坦言，公司現金流最大的一個壓力就是來自于小業主物業費的收繳壓力，“但隨著地產交付減少，業主痛點逐漸解決，收繳將穩步恢復”。

如2024年融創服務出資整改的項目中，物業費收繳情況得到改善的超過80%；若剔除以上雙重影響后，融創服務2024年收繳率同比提升2個百分點至96%。

“2025年，物業管理行業將繼續受到地方政策的影響，業主對服務質量的需求不會降低，對價格的訴求依然存在，繳費意愿仍然會受到環境的影響。”融創服務表示，環境變化帶來的經營壓力是階段性的。公司將持續聚焦核心業務、打造差異化的競爭優勢，適應行業環境新的變化。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝